NH投资证券发布《蚕室公寓深度分析房地产》报告

by Song Hwajung

Published 20 Aug.2024 10:46(KST)

NH投资证券于20日表示，已出版《蚕室公寓深度分析_蚕室区域各小区现状及展望》报告。该报告梳理了蚕室洞、新川洞公寓小区的现状、价格与成交量，并通过对供应及区域议题的分析提出了展望。

蚕室区域指法定洞蚕室洞、新川洞，与江南区三成洞、大峙洞相接，学区、交通和生活基础设施条件优越，约有3.8万户公寓高度密集，是典型的居住偏好区域之一。蚕室在2000年代后期，随着蚕室住公1~4小区、市营公寓重建，形成了俗称“L·R·T·Re·Pa”（蚕室Els、Richez、Trizium、Lake Palace、Park Rio）的大型小区密集地，仅国民户型专有84平方米就接近1.3万户，被视为首尔公寓市场的起点，这一点颇具特色。

蚕室区域公寓买卖价格自2024年起持续上升。分析显示，蚕室洞价格已恢复至前高点的96%，新川洞则恢复至94%水平。主要公寓蚕室Els、Richez、Trizium的国民户型（专有84平方米）在2024年7月的实际成交价已突破前高点，成交量也持续增加，截至今年6月，蚕室洞、新川洞共成交149套，自被首次指定为土地交易许可区以来，时隔4年创下最大成交量。

主要重建小区包括蚕室住公5小区、亚洲选手村、玫瑰公寓、友成公寓等，除亚洲选手村外，其余项目均已进入事业中期的组合设立许可之后阶段。尤其是位于汉江边的蚕室住公5小区，规划最高70层，被评为首尔最具前景的重建小区之一；同样位于汉江边的玫瑰公寓1、2、3期也通过快速一体化规划，预计将兴建最高49层建筑，正不断推升蚕室区域重建市场的氛围。预计今年下半年进行普通预售的蚕室Raemian I-Park（珍珠公寓重建）、蚕室Le-El（美成、Clover公寓重建），将成为时隔18年在蚕室区域供应的新建大型小区，市场期待度正不断累积。

在适用预售价格上限制度的前提下，普通预售价预计为：蚕室Raemian I-Park每坪5409万韩元，蚕室Le-El每坪5103万韩元。报告指出，考虑到邻近的Park Rio及松坡区内新建小区Helio City的市价，按专有84平方米计算，有望获得5亿韩元以上的价差收益。Jeong Bohyun NH投资证券Tax中心不动产首席研究员（NH财富管理Masters专业委员）表示：“蚕室区域房价受新建房源缺位和土地交易许可区延长的影响较大，这是形成当前价格水平的关键因素。今后重建完成后新建公寓入驻以及土地交易许可区解除的时间点，预计将对价格上涨产生积极影响。”他并补充称：“但由于价格水平已突破前高点，且部分区域的价格已高于江南和瑞草部分地区，因此需要保持谨慎。”

NH投资证券不动产首席研究员Jeong Yuna表示：“随着国际交流复合区开发逐步明朗，作为一个有望受益于大型客流设施与流动人口增加的区域利好，蚕室一带公寓价格将在较长时期内持续成为市场焦点。但考虑到近期由新建房源主导的住房市场走势，需求也有可能分散至区位条件良好的其他地区新建小区。”