“沟通占八成”…运转顺利的地方自有原因[萌芽中的一体化重建]

从重建组合等整备项目主体的立场看，统合重建属于“高风险高收益（High Risk High Return）”。成功难度很大，但一旦成功便可获得巨大收益。相反，如果失败，则可能陷入只是一味拉长重建周期的恶性循环。决定成败的，是能否在小区之间、业主之间妥善协调利害关系。多个小区打包在一起，随时可能爆发意想不到的矛盾，能否准确把握这种局面并及时应对、从而加快项目推进速度，是实现统合重建成功的捷径。

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首尔江南区大峙洞的Woosung 1次（476户）与Ssangyong 2次（364户）是首尔推进统合重建的代表性小区。原本各自推进重建的两处小区在去年9月就统合达成协议。属于在项目进行过程中作出统合决定的案例，具体做法是解散Ssangyong 2次组合，由Woosung 1次吸收合并。

两处小区就通过统合重建做大小区规模、提升公寓价值这一点上达成了一致。如果按单独重建推进，原计划Woosung 1次新建712户、Ssangyong 2次新建560户。自吴世勋市长就任后，公寓楼层限制得到放宽，方案也从原先最高35层调整为最高49层。

统合重建后，两处小区之间就无需再设置3米宽的用地边界带。社区设施、出入口等也可以共享，收益要大得多。户数超过1000户的小区，其成交价格往往比规模较小的小区高出约5%至10%。虽然在单独推进阶段投入的设计费和服务费等已成为沉没成本，但组合成员仍对未来资产价值抱有期待，积极支持统合重建。

位于两处小区之间的商铺（Woosung商铺协议会）加入统合重建后，土地利用效率进一步提升。如果单独重建，就必须为商铺开路；而通过统合，可以取消原本是“无路地”的道路，相应扩大用地面积。Woosung商铺业主将获得Woosung重建公寓的预售权。Woosung 1次组合长Jeon Youngjin表示：“商铺业主获得公寓，自己有利可图，小区布局变好，组合成员也受益。通过商铺统合、地下空间共同利用，分摊金也减少了近1亿韩元。”

曾与两处小区一同讨论统合的Ssangyong 1次撤回统合意向后，反而矛盾有所减少。Ssangyong 1次公寓位于3号线Haknyeoul站附近，是周边地铁站区小区之一。两家组合将于近期向江南区政府提交以最高49层、1309户为核心内容的整备计划变更案。

并非没有反对统合重建的声音。Jeon组合长表示：“只要充分了解法律、制度等项目内容，并说服组合成员，就没有做不到的事。我们提前用10个月时间准备全部统合程序，最终促成了协议。两处小区统合后户数超过1000户，预计施工成本也将下降约5%。我认为，即便需要给予激励，只要是相邻小区，统合才有利于地区发展。希望不要对非第一期新城或‘快速统合规划’以外的整备项目施加过度监管。”

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在京畿道城南市盆唐，被视为有力先导地区之一的Jeongja 1路5个小区，统合重建也在顺利推进中。以水仁盆唐线·新盆唐线Migeum站为中心，Seogwang Yeongnam、Gyeryong、Yucheon Fine、Cheongsol Halla、Imgwang Boseong等5个小区正在推进统合重建，当地居民事前同意率已超过90%。

5个小区各自规模在400至700户之间，并不算大，因此在《老旧规划城市整备及支援特别法》（简称“老特法”）制定之前就已开始筹备统合重建。由于小区规模、容积率、户型区间相似，统合也较为有利。变量在于区位。小区沿Migeum站呈长条状分布，是否属于地铁站区区分十分明显。不过，距离地铁站最远的Imgwang Boseong公寓属于所谓“学区房（紧邻小学的公寓）”，希望留在原地，这一诉求反而轻松化解了问题。Jeongja 1路统合重建推进委员长Lee Jaechan表示：“住在地铁站区的居民希望守住站区优势。双方意见完全相反，反而让彼此的利害关系高度契合。”

在征求居民同意之前，充分安排时间向业主解释统合重建，也成功引出了他们的理解与关注。Lee委员长表示：“由于案例不足，项目初期也有人提出‘为什么一定要做’、‘我不愿意’等意见。我们认为必须先从说服开始，于是按小区分别、以及统合层面不断召开听证会，在此基础上才开始征集同意书。”他接着说：“推进过程中，容积率等指标可能因小区而异。但我认为，不隐瞒、坦诚说明会更有帮助。各小区改善的程度可能不同，但我们始终强调，与单独重建相比，统合重建一定会更好。”

专家判断，在对房价极为敏感的首尔，如果只追逐眼前的项目收益，统合重建将难以推进。城市与经济公司代表Song Seunghyun表示：“在首尔，即便只隔一条马路，房价也会不同，甚至连一层与高层的差异都会被精细考量。若要推进统合重建，只有在彼此降低预期的情况下才有可能。”

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实际上，瑞草区Jamwon洞的Maple Xi（将Sinbanpo 8·9·10·11·17次、Nogwon Hanshin、Benny House等统合重建）并未将收益放在首位，而是着力打造组合成员愿意居住的公寓。根据组合成员的需求，先行设计户型，将剩余房源转为普通预售。当时适用预售价格上限制度，通过普通预售难以获得高额收益，这一因素也影响了决策。相应地，该项目打造出一个超过3300户的大型小区，并与地铁站区绑定，如今被视为盘浦的代表性高端公寓之一。这与附近小规模公寓因施工成本上涨等原因而重建搁浅形成鲜明对比。Song代表表示：“不追逐收益，从根本上说，是因为有能力承担额外出资，才能做到这一点。关键在于，各方能让步到什么程度。”

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