以“搞统一”为名的小区矛盾升级…重建失败隐患[萌芽中的统一重建]

by Kim Hye Min

by Han Jinjoo

Published 16 Jul.2024 07:00(KST)

Updated 17 Jul.2024 07:16(KST)

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克服地段劣势的替代方案“原址重建”成破局导火索
缺乏共识的仓促整合反而激化矛盾

编者按重建事业正步入“黑暗期”。由于工程造价陡增、建筑公司只选择性承接项目，陷入困境的小区越来越多。在这种情况下，“统合重建”正成为整备业界的新趋势。所谓统合重建，是指户数较少或盈利能力不足的各个小区联合起来，像一个小区那样进行整体重建。通过统合重建做大规模，有望提升公寓价值。但业内指出，由于小区之间的项目盈利性不同，需要协调的利害关系又很多，最终真正能成功的统合重建小区恐怕不会太多。小区之间的顺畅沟通被视为成功关键词。《亚洲经济》走访了当前在整备业界推进统合重建的5个地区，诊断其现状及统合重建的方向。

近期以第一期新城为中心的统合重建颇受欢迎，但因小区之间意见分歧而导致项目本身告吹的案例也接连出现。这多是虽通过统合重建确保了项目盈利性，却未能克服区位差异，或在条件尚不成熟时草率推进统合的情况。

正在推进统合重建的其他地区情况也大同小异。整备业界指出，随着需要说服的成员增多，要在小区别、成员别达成合意，乃至加快项目推进速度，都更加困难，这正是统合重建的局限。

亭子站前两小区，围绕“原址重建”陷入矛盾

位于京畿道城南市盆唐的常绿Woosung与常绿Life在推进统合重建过程中，因未能化解围绕原址重建的矛盾，最终宣告瓦解。所谓原址重建，是统合重建的一种方式，即各小区在原有位置上重建后再入住。若小区之间区位存在差异，为加快统合进程，往往会选择原址重建。但即便是在原址重建问题上出现分歧，也可能像常绿Woosung和常绿Life这样，成为项目破裂的导火索。

原址重建的争议源于与亭子站的距离问题。常绿Woosung比常绿Life更靠近亭子站。常绿Life距离也不算远，但住户必须先经过常绿Woosung，再穿过一条宽30米的道路。常绿Woosung从统合讨论初期便主张，将原址重建写入章程以予以明确。相反，常绿Life对此表示反对，两小区从一开始就产生了情绪对立。

矛盾最终激化为小区之间的主导权之争。导火索是常绿Life的居民说明会。常绿Life推进准备委员会在居民说明会上，在与常绿Woosung尚未充分达成合意的情况下，便提及推进统合重建，引发常绿Woosung业主不满。随后，常绿Life推进委员会又向常绿Woosung每户住家发放载有自身立场的传单，投诉骤增，最终发展到管理所所长向常绿Life提起诉讼的地步。

常绿Woosung小区规模为1700户，常绿Life为700户，这一差异也成为矛盾因素。若以组合方式推进统合重建，谁来担任组合长与监事、大会议员比例如何设定、表决权按何种比例分配等问题上，两方事事发生冲突。常绿Life一名住户表示：“我们户数少，几乎所有决定都可以只凭常绿Woosung的表决权来通过，因此大家普遍认为，绝不愿意当‘陪衬’。”

从第一颗纽扣就扣错的伊Mae-dong Pung·Seon·Hyo

盆唐伊Mae-dong的Punglim公寓（876户）、Seonkyung公寓（370户）、Hyosung公寓（388户）也曾在统合重建风潮下展开讨论，但最终未能理清纠结的乱麻而分道扬镳。区位差异引发的意见分歧，以及重建推进主体的混乱局面，将三者分开。

Pung·Seon·Hyo在各小区已经设有重建推进委员长、但尚未就统合重建的立场进行充分整理之时，统合重建推进委员长却先行出面，问题由此开始。在居民对统合的必要性、理解程度和共识都尚未形成的情况下，组织先行成立，引发了诸多误解。

各小区立场差异也很大，区位差异更是加剧了矛盾。从三小区的位置来看，Hyosung公寓位于首都圈广域急行铁路A线路城南站的“超近地铁口”范围内，穿过一条大路则是紧挨在一起的Punglim、Seonkyung公寓。靠近地铁站的Hyosung从一开始就希望进行原址重建，但另外两小区的想法不同。

在讨论统合重建方向的过程中，又传出要在Hyosung用地一侧建设首都圈广域急行铁路综合换乘中心的说法，进一步加剧了Hyosung业主的不满。一名住户表示：“与Punglim、Seonkyung相比，只有Hyosung不断接到不利提案，几个月的讨论下来最终也没能得出结论。”目前Hyosung已转向单独重建，仅由Punglim和Seonkyung推进统合重建。

个别与统合重建并存的Singil Woosung·Geonyeong

Singil Woosung 1次（688户）与Singil Geonyeong（386户）目前也处于两个个别推进准备委员会与一个统合重建推进准备委员会并存的局面。两小区紧挨而立，居民往来几乎不分小区，可自由出入。然而小区各处却悬挂着由个别推进准备委员会设置的横幅，以及批评这些个别推进组织的统合推进准备委员会的横幅。正是由于尚未就统合重建达成共识。

统合重建推进协议会会长Moon Kwon-tak表示：“眼下看来，个别重建似乎更快，大家只看重尽快入住和竣工。但重建少说也要花10年时间，即便眼前看上去个别重建更快，个别推进无法享受统合带来的利益，走到中途也只能半途而废。”

两小区的容积率分别为Singil Woosung 1次176%、Geonyeong 186%。统合重建推进准备委员会方面称，如果实施统合重建，可将容积率提高至360%。若选择个别重建，在同一地块上两小区各需布置9栋楼，共18栋；而若统合，则可建设9栋、约1700户，整体小区布局将更加舒适。此外，位于Woosung公寓东南侧的Geonyeong在重建后，可能会遮挡Woosung的采光权，因此无法大幅提高楼层高度，这也是个别重建的局限。

户数更多的Woosung 1次，因地块形状等原因，内部更倾向于个别重建。再加上Woosung 1次已通过“快速统合规划”咨询方式向首尔市提交了申请。若要转向统合重建，就必须回收反对同意书并重新提交。居民普遍认为统合重建更有利，但希望推进主体能够尽快统一意见，推动项目落地。Woosung 1次一名业主表示：“我不想偏向任何一方，只希望无论谁来主导，最终能实现统合，引入大型品牌施工企业，减少我们追加分摊款，让重建早点完成。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。