“抱团才有出路”…重建遇冷期，第一批新城却火热[萌芽中的一体化重建]

by Kim Hye Min

by Han Jinjoo

Published 15 Jul.2024 07:00(KST)

Updated 17 Jul.2024 07:17(KST)

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最活跃的盆唐…估算就有19处
点燃火种的老特法…提升项目收益并完善基础设施
“首尔的尝试也会不断增加…能否成功尚难说”

编辑者注重建进入了寒冬期。由于工程费用大幅上涨，加之建筑公司选择性承接项目，陷入困境的小区越来越多。在这种情况下，“统合重建”正成为整备行业的新趋势。即由住户数量较少或盈利能力不足的单个小区联合起来，像一个大型小区那样进行重建。通过统合重建做大规模，有望提升公寓价值。但业内指出，各小区的项目性不同，需要协调的利害关系众多，最终真正能成功的项目并不会太多。小区之间顺畅沟通被视为成功关键。《亚洲经济》走访了目前正在推进统合重建的5个地区，诊断其现状及统合重建的发展方向。

“谁能想到第一期新城会有机会重建呢？花的钱实在太多，所以以前大家都觉得‘就算翻天也不可能重建’。但最近形势完全变了。如果不推进，估计推进委员会委员长都要被赶下台。‘哪怕失败也先抱团再说’，这就是现在的状况。”

京畿道城南市盆唐一处推进重建的小区悬挂着呼吁居民参与的横幅。金惠敏记者供图

15日，在京畿道城南市盆唐推进统合重建的一位推进委员长这样转述当地气氛。近期主导统合重建的正是包括盆唐在内的第一期新城。尤其是盆唐，统合动作最为活跃。据《亚洲经济》采访综合统计，目前共有19个区域、58个小区正在推进统合重建。

成为“引火物”的老旧规划城市特别法……“不统合就别想重建”

第一期新城掀起统合重建之风，源于政府制定了《老旧规划城市整备及支援特别法》（简称“老特法”）。该法专门针对在现行《城市及居住环境整备法》（简称“都整法”）框架下难以推进重建等整备项目的老旧规划城市。法律中包含了可提升项目性的优惠措施，如▲豁免或放宽安全性评估 ▲容积率上调150% ▲变更用途地区等，但前提条件是实施将多个小区打包的“统合整备”。

对于离开老特法就难以推进重建的第一期新城而言，可以说是“被点燃了导火索”。尤其是政府着手选定最先实施重建的“先导地区”后，统合动力进一步增强。据称，自今年5月国土交通部公布选定标准后，推进统合重建的小区数量迅速增加。盆唐一位统合重建推进委员长表示：“原本只有12至15个小区表达了申报意向并在准备，但现在数量多到已经很难一一统计了。”

整备基础设施、压低工程费……政府与居民双赢

政府之所以引导统合，是因为以过去那种只重建单一公寓小区的方式，很难重新描绘城市蓝图。需要依据老特法进行重建的地区，多数已是公寓密集区域。如果在此基础上提高容积率再建公寓，就可能引发采光权受损、人口增加导致的交通拥堵等各种问题。相反，如果将相邻小区打包、做大重建规模，政府认为就可以同步推进道路等基础设施整备。名为重建，实则期待产生类似旧城改造的效果。

推进统合的小区也可以更高效地利用更大的空间。管理办公室、老年人活动室等法定必备设施可以整合为一个，做成大型设施，并引入多种社区配套。若将小区之间的道路并入建设用地，整体面积也会扩大。通过建设统合停车场，可以减少地下开挖量，却扩大停车空间。个别重建时必需的挡土与护壁等边界施工也会消失。由于不必要的工程减少，工程费也随之节省。根据国土研究院的研究结果，与个别重建相比，统合重建可节约约11%左右的项目成本。除此之外，通过统合运营保安与管理人员以及社区设施，管理费也会下降。小规模小区还能减轻在当前建筑公司“选择性接单”环境下流标的担忧。通过做大体量，还可期待公寓价值随之上涨。

Toomy不动产咨询代表金济炅表示：“统合的优点在于能够最大化整备效果。随着工程费暴涨，小规模项目已经很难找到出路，只有形成规模经济，才能提高对工程费的谈判能力，压低单价。”他还补充称：“以广域打包推进后，还会带来道路整备等一带区域改善的效果。”

选择更多了……能否走出第一期新城在全国推广？

随着政府制定老特法，首尔的重建选项也变得更加多元。老特法规定，面积在100平方米以上的宅地为适用对象，在首尔包括江南区开浦洞、水西洞，芦原区中溪洞、上溪洞，阳川区木洞，中浪区新内洞，江东区高德洞等地区。上述地区如果实施统合重建，相较以往将在安全性评估、容积率等方面享受优惠。根据都整法，重建须在竣工年限超过30年后才能推进，但适用老特法时，满20年以上即可。原本重建项目若容积率超过200%，就被认为缺乏项目性，但适用老特法时，容积率最高有望提高至450%。对于难以通过安全性评估且容积率较高的小区而言，尝试统合具有一定价值。

预计尝试统合重建的案例将进一步增加。事实上，包括木洞在内的首尔部分地区此前也曾有过统合重建推进尝试。有的小区即便与老特法适用无关，也出于期待“大体量项目性”而推动统合重建。但专家指出，要真正取得成功并不容易。韩国投资证券资产承继研究所所长金圭正表示：“政府也在引导通过打包方式推进重建，各个作为项目主体的组合也持续感受到统合的必要性。但由于存在多元的利害关系，现实操作并不容易，今后可能会再次拆分，或剔除商铺等，会出现多种形态。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。