[是是非非]“首尔房价上涨”虽非错觉现象，但…
“在经济前景不明朗、施工成本上升推高预售价格、并且从明年下半年开始第三期新城公寓将陆续供应等多重因素叠加的情况下，要转入趋势性上涨行情并不容易。”
这是国土交通部部长 Park Sangwoo 于本月9日给出的房价展望。对于最近在房价上涨趋势下辗转反侧、思考“我是不是也该买一套”的人来说，这一判断具有参考价值。
事实上，近期房地产指标正朝着与 Park 部长展望不同的方向发展。尤其是首尔房价的涨势格外抢眼。继连续2个月价格（韩国不动产院统计）上涨之后，涨幅（4月0.09%→0.14%）也在扩大。有分析指出，今年1月至5月首尔公寓买卖当中，有60.4%的成交价已恢复到去年最高价的80%以上（Zigbang 数据）。据称，每10笔成交中就有1笔（9.3%）的价格已经超过或接近去年的最高价。
成交量也在增加。今年上半年首尔公寓成交量（不动产R114，截至本月14日）为1万7980件，为2021年上半年以来最多。自3月以来，月度成交量已超过4000件。业内认为，月成交4000～5000件属于常年水平。首尔主要地区的不动产中介最近就市场情况评价称“房价涨了”“交易正在回暖”（本报6月12日刊·房价紧急体检）。
房价涨势向周边地区蔓延的迹象也已显现。住房产业研究院分析认为，从上月底开始，仁川、京畿等首都圈热门地区公寓价格已重新转为上行。此外，如果今年下半年指定首都圈一期新城的再开发先导地区，相关区域为中心的房价可能会被推高。预计到9～10月左右，房价上涨的火苗将蔓延至就业机会丰富的地方广域市。
供应业绩的下滑可能进一步强化这一趋势。预计今年住房许可数量约为38万户，比2017年至2021年的年均水平54万户减少30%。住房产业研究院预计称，“如果继去年之后，今年住房供应量的下降趋势仍在持续，那么明年或后年因供应不足导致房价暴涨的局面很可能重演”。
似乎马上就得买房才行。然而从更宏观的视角看，此前压制房价的高利率、高物价等宏观环境并未发生变化。无论美国还是韩国，目前都很难下调基准利率。反而有新的利空正在逼近。从今年下半年开始的项目融资（Project Financing，项目融资）重组，是建筑业界的最大热点。超过7万户的滞销房也可能成为恶化建筑公司财务状况的定时炸弹。滞销房不断累积，但受施工成本上升影响，预售价格却在逐步走高。从长期看，第三期新城预售带来的供应量扩大，可能会拉低价格。
专家们也普遍警示称，目前成交量不足以推动房价进入全面上涨周期，投机资金尚未进场，从这一点看，购房应保持谨慎。Park 部长的展望应当考虑了这些因素。主管房地产市场的主责部门部长，比任何人都更会对市场变化保持敏感。
这是一个不宜被氛围裹挟、贸然入市置业的时点。若一味进行“榨干灵魂式”（把能借的都借上）投资，一旦房价下跌，恐怕会“连灵魂都被掏空”，因此必须慎之又慎。不能忘记证券业长期流传的投资箴言“在膝部买入，在肩部卖出”的盲点在于，人们根本无法准确判断哪里是膝部、哪里是肩部。
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