国土部：“通过提高工程造价扩大民间租赁住房供应”
国土交通部以住房供应对策为由
发布“民生讨论会后续监管改善措施32项课题”
完善制度以允许提高民间租赁REITs项目工程造价
为新建与既有项目全部制定对策
韩国国土交通部为增加“民间租赁住房”供应，放宽了工程造价调整的限制。由于工程造价暴涨，导致开工和竣工被推迟，此举旨在保障公共支持的民间租赁房地产投资信托基金项目工地的施工顺利推进。政府决定完善工程造价增额标准，并在限定期间内允许开工后调整工程造价。
国土交通部于13日公布了包含上述内容在内的“民生座谈会后续监管改善措施32项课题”。国土部住房土地实长Kim Gyucheol表示：“在民间租赁房地产投资信托基金项目中，自被选为优先协商对象后，即便过了2年仍无法开工的房源有1.6万户”，“工程造价问题是最大症结”。
原本要扣除的通常变动分，将不再扣除并全部计入工程造价增额
改善民间租赁房地产投资信托基金项目工程造价的核心，是在计算工程造价增额时，不再扣除原先要减去的“通常变动分”。
在民间租赁房地产投资信托基金项目中，对于由民间提出或通过韩国土地住宅公社（LH）宅地招标推进的建设型项目，迄今为止一直是在工程造价增幅中扣除3%的通常变动分后，来核算工程造价增额。例如，若在3年施工期间工程造价上涨了30%，则要先扣除9%（施工期3年×通常变动分3%），只将21%计入工程造价增额。
但在此次改善方案中，如果工期延长并非施工企业责任，而是因土地无法使用或文物开发等外部因素导致的延误，则在相应延长期限内不再扣减这部分通常变动分。比如，在3年工期中，如因外部因素导致1年无法使用土地、工程被推迟，则扣减率将降至6%（施工期2年×通常变动分3%）。如此一来，工程造价增幅将扩大到24%。
对于与城市更新项目相结合的收购型项目，目前是在考虑增额工程造价的收购价格中先扣除2%后确定增幅率，今后则不再扣除这2%，以此进一步提高增幅率，这是国土部提出的方案。
对于新项目，将编列用于调整工程造价的预备费，以确保工程顺利推进。对于既有项目，将通过项目融资（PF）调整委员会，自2024年7月至2027年6月，在3年内限期推进工程造价调整。
Kim实长表示：“开工后的项目更难调整工程造价，这次就是为此提出了替代方案”，“将成为项目推进过程中的一场甘霖”。但他也补充称：“公共支持民间租赁住房由民间主导，因此很难准确说明预期供应量”。
简化New Home程序……缩短3个月
为激活市中心住房项目，将追加供应位于地铁站附近、由公共部门分配的“New Home”住房，并通过简化整备规划程序，使其能够更快建成。对于类似New Home这类需要变更公共住房供应计划的情况，将简化整备规划变更程序。核心是，在变更整备规划时，无需再进行“听取地方议会意见”和“城市规划委员会审议”等环节即可推进。Kim实长表示：“通过程序简化，原本通常需要1年的整备规划变更周期将缩短至约9个月”。
国土部已于2024年1月为增加New Home供应量而修订了《城市整备法》。对于位于地铁站附近的整备区，可在法定上限的基础上最多再放宽1.2倍的容积率，并规定利用放宽后的容积率建设的部分住房用作New Home。追加放宽容积率所对应住房面积的50%以上，必须以分享型（含土地租赁型）New Home形式供应，具体比例由各市道条例确定。
同时，在为设立重建组合而进行协商的过程中，如对整备区内的国有和公有土地，财产管理机关未明确表示反对，则视为同意协商。此举旨在消除项目推进过程中的不确定性。
老旧居住区的整备面积也将扩大。街区住宅整备项目目前可以在街区范围内指定项目实施区，但两者的面积上限不同。为避免街区范围内出现剩余地块，政府决定将两者的面积上限统一。现行规定下，项目实施区最多只能指定至1万平方米，今后将与街区范围相同，上限提高至1.3万平方米。
对于“房地产投资信托基金（REITs）参与型”民间市中心复合开发项目，将放宽无需制定管理处置计划所需的用地落实比例。迄今为止，必须在项目实施计划获批前100%落实用地，难以满足这一条件。今后，如房地产投资信托基金为项目实施主体，只要落实75%以上用地即可。
为便于新设房地产投资信托基金和基金轻松受让租赁房地产投资信托基金的股权，还将放宽受让方条件。目前，仅在受让方的信用评级不低于“转让方”或在“A-”以上时，才允许股权受让。但今后只要满足“将所持租赁房地产投资信托基金股票出售至50%以下、由房地产投资信托基金和基金等间接投资工具构成、公共资金等持有一定比例以上股份”这三项条件，即可不再适用信用评级要求。
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