房地产开发业多为“四人以下小微企业” 违约风险上升

加阳洞公寓小区。照片由记者 Jo Yongjun 提供 jun21@

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有分析指出，涉足金额从数千亿韩元到多则数万亿韩元不等的大型房地产开发项目的企业，大多是员工人数不超过4人的小微企业。舆论认为，为了防止在项目违约方面更为脆弱的小微企业泛滥，有必要强化房地产开发公司的资本要求，并通过开发商与投资机构合作扩充初始资本等方案。

韩亚金融经营研究所在5日发布的《国内房地产开发项目资本结构改善方案》报告中表示：“国内房地产开发项目中，小型房地产开发公司以‘低资本、高杠杆（借入投资）结构’推进项目的情况很多”，“在海外，房地产开发公司为获取土地，通常会以自有资金投入不少于总项目成本20%的金额，但在国内，通常仅投入不足项目成本5%的自有资金”。

根据报告，以“从业人员规模”划分的国内房地产开发业供应实绩显示，在公寓、独栋、多户、联排等居住用项目中，员工4人以下的小微企业占比达68.1%。在工厂、办公室、商铺、仓库等非居住用项目中，98.1%由员工4人以下的小微企业承担。

截至2022年，国内登记的房地产开发·供应业企业共有4.1万家，行业总销售额为132.2万亿韩元，折算下来每家企业的平均销售额仅为5亿韩元。大型开发商的销售占有率偏低。报告指出：“四大开发商（MDM〈含MDM Plus合并〉、DS Networks、Shinyoung、SK D&D）的销售额仅占全部房地产开发供应业销售额的2.5%。”

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员工4人以下小微企业大量分布，源于房地产开发产业结构的畸形化。即便企业规模并不合适，也能通过获得项目融资（Project Financing，PF）或依靠预售收入来弥补项目成本，导致小微企业数量不断增加的结构固化。

报告警告称，近期的经济衰退可能会加剧小型开发商的经营困难，并认为这一危机可能向施工企业传导。如果追加PF贷款或预售收入不足，负责施工的建筑企业就不得不承担更多资金投入负担，从而出现开发商的财务不良向施工企业转移的恶性循环。报告强调：“由于国内大部分房地产开发项目由从业人员4人以下的小微企业负责，一旦出现成本上升、预售不振等经营环境变化，开发商发生违约的可能性就会增加。”

房地产开发商的收入高度集中于预售和房地产出售，这也是其对危机更为脆弱的原因之一。报告分析称：“国内企业销售收入中，80%以上来自预售所带来的投资与出售收益”，“在预售与购买需求减少的市场低迷期，开发商的业务缩减与违约风险更容易被放大。”报告还指出：“海外大型房地产开发商的租金与管理收益约占销售收入的一半”，“租金与管理收益通常以多年期合同形式存在，受房地产景气波动的影响较小。”

因房地产项目融资导致流动性危机的Taeyoung Construction提出债务重组申请之际，位于首尔城东区的Taeyoung Construction圣水洞开发项目用地施工现场于5日停工。照片=记者Kang Jinhyung aymsdream@

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报告强调，为确保国内房地产开发项目的稳健性，“有必要在金融监管部门计划强化开发商资本要求的同时，推动房地产开发商与投资机构建立合作伙伴关系，以扩充初始资本”。报告还表示，如果做大以项目公司、运营公司、不动产投资信托（REITs）及房地产基金所发行的股票和权益为标的的交易市场，也有利于持续筹措项目资金。报告介绍称，美国由类似REITs的投资载体直接执行房地产开发，日本和新加坡则由房地产开发商作为REITs的核心投资者，运营众多REITs和房地产基金。

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金融监管部门正在研究，为改善房地产开发项目“低资本、高杠杆”的融资结构，将强化开发商自有资本比例监管的方案。但除部分龙头企业外，开发商要凭自身力量增加资本并不容易。近期房地产开发市场的业绩极为低迷。根据统计厅调查，房地产开发·供应业营业利润在2021年为-27.3万亿韩元、2022年为-5.8万亿韩元，已连续两年亏损。

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