1期新城苦恼“漏水·保温差”…罪魁祸首是装配式工法？[房地产A到Z]

by Park SeungUk

Published 04 Jun.2024 07:00(KST)

Updated 04 Jun.2024 07:19(KST)

open/close

漏水、保温等问题频发的PC工法
盆唐示范 Woosung·Hanyang、小山 Baekma 3小区等
“采用PC工法的小区应列为重建优先顺序”

随着国土交通部于上月22日发布约2.6万户规模的“第一期新城先导地区遴选计划”，市场对第一期新城重建的关注度不断升高。第一期新城建成于20世纪90年代，由于老化带来的漏水、保温问题等，重建的必要性一直被持续提出。尤其是在被认为安全性较低的预制混凝土（Precast Concrete，PC）工法适用的小区中，这类指摘不断出现，本文在“房地产AtoZ”栏目中对PC工法究竟是什么进行了梳理。

京畿道城南市盆唐区一带公寓小区全景。图片由联合新闻提供

PC工法，缩短工期具优势…虽应用于第一期新城但出现漏水、保温等质量缺陷

PC工法是指在工厂内预先将墙体、楼板等混凝土构件制作成可运输的形状和尺寸，再运至现场进行拼装的装配式施工方法。通过安装、施工预制构件，与在现场浇筑混凝土的钢筋混凝土公寓相比，最多可将工期缩短30%至50%。由于装配式公寓的特性，难以进行改造，只能通过重建方式更新。

这一技术在1988年前后引入，主要应用于第一期新城开发。据IBK投资证券今年2月发布的《明日之家，模块化：向制造业转型》报告显示，1981年至1990年公寓平均竣工量为11.6万户，而随着第一期新城开发的推进，平均供应量急剧增加至36.6万户。为了消化如此急剧增加的供应量，第一期新城内部分小区选择了PC工法。以京畿道城南市的盆唐示范小区Woosung·Hanyang、高阳市一山Baekma 3小区等为代表。

IBK投资证券分析师Jo Junghyun表示：“第一期新城开发当时，公寓供应量急剧增加，建筑公司在遵守工期方面承受了较大压力”，“在这一过程中，第一期新城部分小区被匆忙采用PC工法建设，加之制造企业过度涌现，导致出现了漏水、保温等问题”。

PC工法虽具有缩短工期和降低人工成本的优点，但随着使用年限延长，在构件连接部位容易出现漏水或保温问题等缺点。现场浇筑的混凝土中，柱子、楼板等连成一体，不会出现连接部位缺陷问题。但PC工法属于装配式施工，随着时间推移，各混凝土构件之间的连接部位可能产生缝隙。尤其是在开发第一期新城之时，该技术在国内尚处于引进初期阶段，难以及时弥补连接部位的问题。因此，在国内建设公寓时，现场浇筑混凝土的方式逐渐成为主流。

即便被指存在因PC工法产生的施工质量问题也不影响先导地区遴选

由于PC工法带来的施工质量问题，有地方自治团体将适用该工法小区的重建年限缩短为20年。京畿道龙仁市通过《龙仁市城市及居住环境整备条例》将非钢筋混凝土结构建筑物归类为老旧·不良建筑物，此时重建年限适用20年，而非30年。《道路及居住环境整备法》规定，重建项目以老旧·不良建筑物为对象，重建年限由市、道条例在竣工后20年至30年以下的范围内确定。

但国土交通部的立场是，不会将是否采用PC工法作为遴选第一期新城重建先导地区的标准。国土部城市整备企划团长Choi Byeonggil表示：“是否为PC结构与是否选为先导地区无关”，“更重要的是能够体现居民重建意愿程度的同意率”。他接着称：“也有意见主张将PC结构等结构性因素纳入先导地区遴选标准”，但“如果开始审视结构，事实上就等同于进行安全诊断，这与以居民不便、重建意愿等为基础的先导地区遴选宗旨并不相符”。