[百岁时代理财]家庭资产也需要结构调整

Published 31 May.2024 10:35(KST)

从养老金准备和资产管理的角度看，50～60多岁在退休前必须做的重要事情之一，就是对家庭资产进行结构调整。根据统计厅资料，一生中财产最多的阶段是50多岁，截至2023年3月，50多岁家庭的人均平均总资产为6亿450万韩元。从中扣除人均平均负债1亿700万韩元后，平均净资产为4亿9750万韩元。有人可能会认为，若在50多岁后期拥有4亿9750万韩元净资产，勉强也能过得去。但问题在于，其中约86%、即4亿2700万韩元是房地产，而且大多只是自住房一套。可动用的净金融资产仅有7050万韩元。不仅资产规模如此，与家庭资产中房地产占比仅在30%多一点的发达国家相比，我国家庭资产结构过度偏向房地产，这才是更大的问题。

结果就是，大多数家庭的晚年生活不得不依赖房地产，但这真的可行吗？将比我们早20～30年步入低增长、低生育率、高龄化社会的日本，其房地产泡沫破灭及此后价格走势与我国的情况进行比较，不免令人担忧。作为房地产价格的重要指标之一，日本三大城市（东京·大阪·名古屋）的宅地地价指数以1982年为100起点，在房地产泡沫高峰期的1991年升至290，随后在2012年跌至102。

如今的日本人并不像我们这样对“有无自住房”耿耿于怀。“没房又怎样？租房住就行了。”这种观念很普遍。比如，一个人拥有数亿韩元金融资产却没有房子，他会冷静权衡：是向银行贷款买自住房，还是选择租房居住，把资金用在其他地方？相反，过去几年我国的氛围如何？即便很多人几乎没有自有资金，只要能从银行贷款，就一定要买房的观念几乎占据主导。

从10～20年后的养老视角来看，资产结构过度偏向房地产，很可能成为影响老年生活稳定的重要不安因素。还需要思考的是住房的长期需求前景，因为买房的主要是年轻一代。根据“未来资产投资与养老金中心”的预测，2000～2020年间，20～30多岁家庭减少了100万户，预计2020～2040年间还将再减少130万户。

不断增加住房需求的群体，主要是子女较多的40～50多岁家庭。然而，40～50多岁家庭在过去20年间增加了260万户，但预计今后20年将减少190万户。只有60岁以上高龄家庭在过去20年间增加了400万户，预计今后20年还将再增加530万户。但高龄群体大多已经拥有住房，即便没有房子，也大多没有能力再购房。

当然，不能仅凭上述几个因素就断言应该买房或卖房。只能说，从养老准备的角度，至少要坚守资产管理的基本原则。投资必然伴随风险，因此财产不能集中在单一领域。如果大部分财产过度集中在房地产上，就应当降低房地产比重、提高金融资产比重。临近退休时，即便达不到发达国家的水平，也至少要做到房地产与金融资产各占大约一半。尤其要警惕背负过度负债购房。这就是养老资产管理的原则。可以通过缩减住房规模来提高金融资产比重；如果确实无法缩减，则建议利用住房反向抵押养老金。通过住房反向抵押养老金，可以在终身居住在该房屋的同时，按月领取一定数额的生活费，身故后进行结算，剩余部分还可以留给子女继承。