[2024金融论坛]“韩国房地产商业需大转型……亟须以需求者为中心并实现多元化”
Nomura综合研究所首尔董事Park Jonghyun
Nomura综合研究所首尔董事Park Jonghyun 9日在首尔中区朝鲜酒店出席“2024亚洲金融论坛”，以“低增长时代，房地产市场的应对战略——以日本为中心”为主题进行演讲。照片=记者Kang Jinhyung aymsdream@
View original imageNomura综合研究所首尔分公司理事 Park Jonghyun 就因房地产景气低迷及项目融资（PF）贷款不良而面临危机的韩国国内房地产开发行业表示，“（韩国的房地产商业模式）也需要一次大转型”，“在经济增长率被预期可能降至零（Zero）的局面下，必须充分做好应对人口结构变化的准备”。
Park理事9日在首尔中区威斯汀朝鲜酒店出席由《亚洲经济》主办的“2024亚洲金融论坛”，并在题为“低增长时代，房地产市场的应对战略：以日本为中心”的特别分会上发表演讲时作出上述表示。他指出：“过去是供应方通过大规模（产品）供应引领市场，并获取巨额收益，缔造‘开盘即售罄神话’，今后则应以需求者为中心，将新的需求商品化，使业务多元化，从而构建稳定的收益模式。”
Park理事表示：“目前国内房地产开发商和金融机构在施工成本上涨的情况下，认为（消费者的）消费能力正在下降，如果土地价格不下跌20%至30%，项目就无法推进”，“这是一种进退两难的局面，舆论普遍认为，要等到危机转化为机遇恐怕还需要相当长的时间”。
他特别指出，围绕韩国房地产市场的外部条件，在很大程度上与日本于20世纪90年代走向低增长、高龄化时的情况大同小异。Park理事表示：“与1990年代的日本相比，2010年代的韩国在实际工资、研发投入、设备投资方面呈上升趋势，但总人口、高龄化率、家庭消费等方面的情况却在更加快速地恶化。”
Park理事还表示：“（从日本的案例来看）在低增长、高龄化时代，城市之间的竞争加剧并呈现两极分化的态势。发达国家中约有80%的人口集中在城市”，“在这种两极分化时代，仅凭民间力量很难提升城市竞争力，只有官、民、消费者共同应对，才能形成真正的竞争力”。
因此，Park理事强调，韩国国内房地产行业也有必要超越单纯追求项目收益本身，转而为提升城市竞争力作出贡献，并通过这一过程创造新的需求。他表示：“日本在前首相安倍晋三执政时期制定了《城市再生特别法》，又在2013年成功申办‘2020东京奥运会’之后制定了《国家战略特区法》，在约20年间持续推进城市再生”，“日本房地产行业判断房地产项目是否成功，并不看项目的盈利性，而是看能否通过带动地区‘繁荣（booming）’，引领整个地区的变化”。
Park理事指出：“正因如此，从日本按销售额排名前五的大型综合房地产开发商来看，无论是全球金融危机还是新冠肺炎疫情等房地产市场变化，它们都实现了每年约4%左右的稳定销售增长”，“例如，它们并非在项目实施后通过出售就画上句号，而是构建起涵盖开发、持有、租赁、运营等全流程的业务模式，从而实现投资组合多元化”。
他还强调了海外拓展的必要性。Park理事表示：“以三菱地所的案例为例，从2010年代后期开始，该公司在既有的纽约、伦敦之外，又积极推进向东南亚地区的海外拓展，并以到2030年将海外销售额和营业利润比重提高到40%至45%为战略目标”，“日本政府和房地产行业把以历史为中心的城市开发经验加以系统整合并形成手册，积极向海外市场推介。今后开发商、建筑公司和投资者将形成一体，全面发力海外业务”。
Park理事表示：“当前当务之急，是在国家层面的综合性城市政策基础上，通过民间的高水平运营，构建属于韩国自身的业务模式”，“即便需要时间，通过官民以及当地居民的积极响应共同打造业务模式，恐怕才是走向成功的最快路径”。
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
