“为改善老旧高密度居住区项目收益性，应改革容积率体系”

有专家提出建议称，为了扩大城市中心住宅供应，有必要改革对盈利性较低的老旧·高密度居住区的容积率体系，并由公共部门积极介入。与此同时，为了帮助难以筹措分摊金的组合成员，引入与住房养老金相结合的整备项目也很有必要；他们认为，还应考虑废除对多套房持有者征收的转让所得税加重税率，以缓解房地产市场的下行压力。

首尔市在第15次建筑委员会会议上通过了上溪住公5小区重建项目的建筑规划方案。照片为31日首尔芦原区上溪住公5小区。照片由记者 Kang Jinhyung 提供

View original image

建设产业研究院18日通过《为激活住房供应和稳定房地产金融市场的政策课题》报告，提出了上述政策建议。

由于房地产项目融资危机和利率上升的影响，资金筹措难度加大，去年住房供应大幅萎缩。去年许可审批量为39万套，同比减少25.5%；开工量为21万套，同比减少45.4%。在此情况下，尹锡悦政府提出的270万套住房供应目标也面临难以如期完成的担忧。随着房地产景气低迷，整备项目的盈利性恶化，再加上工程造价纠纷、组合成员之间的矛盾交织，导致项目被延迟或中断的案例接连出现。

首尔市一般居住区容积率变化（资料来源 建筑产业研究院）

View original image

建设产业研究院认为，在这种情况下，为确保老旧居住区的项目收益，有必要以现状容积率为基准容积率，并在此基础上给予“+α”的上限容积率。过去，对容积率在180%以下的低层公寓进行重建，可以收回清算金，但最近正在推进的重建项目多为10层以上的中层公寓，或容积率在200%左右的地区，需要缴纳追加分摊金。对于那些在1990年代以中、高密度形式建成、已到重建年限、且现状容积率高于250%的公寓，现实中很难推进项目。

建设产业研究院分析称：“如果在追加赋予容积率的同时，确保相应的公共性，可以减少社会争议”，“通过引导选择重建而非改造（装修），还能实现基础设施的保障并降低社会性低效率。”

报告还提出，要在盈利性不足的地区激活公共参与型整备项目。由于易于推进整备项目的地区与真正需要整备的地区之间差距不断拉大，在难以自主推进项目的地区，公共部门必须介入。通过新设基金并利用城市再生、居住福利预算提供财政支持，可以减轻公共项目实施主体的财务负担。无偿划转或出资转股国有·公有土地，以及放宽城市和建筑相关管制，也都有助于改善项目收益性.

为使退休者或高龄者等缺乏筹措分摊金能力的所有者能够继续居住，报告还提出引入住房养老金联动型整备项目的方案。即在整备项目进行中的某一时间点，将所有权转移给住房金融公司，如果产生追加分摊金，由该公司优先承担，并相应调整养老金金额。还可以赋予股权出售与优先购买请求权等安排：在出售股权后，如满足一定条件，业主本人或直系家属可以回购股权，或在其死亡后，由继承人优先购买该股权。建设产业研究院解释称：“这样既能提升居民居住稳定性，又能满足因继承问题而不愿出售股权的高龄者的需求。”

此外，建设产业研究院将“废除对多套房持有者征收的转让所得税加重税率”列为刺激房地产市场需求的税制改革方案之一。自2004年引入多套房持有者转让所得税加重制度后，随着住房景气低迷，该制度于2014年被废止，2017年又重新实施。需求方每年在政府发布税法及其施行令修订案时，都对是否延长期限高度关注。

必读新闻

6亿 vs 4.6亿 vs 1.6亿…三星电子DS部门“一屋三份奖金”

• 在韩国开银行账户太难：“光子女账户与借记卡公证费就要15万韩元”吐槽[外国人眼中的K金融现状]②
• “本以为可靠却太失望” 8成产品有问题…安全性与效果堪忧的防晒霜
• “连一瓶水都不买” BTS粉丝震动的釜山住宿乱涨价
• “最近谁还去日本” 曾经人潮涌动如今骤减…究竟为何

建设产业研究院解释称：“将税率按剔除加重税率后的普通税率征收更为合理”，“如果认为在‘富人减税’争议等方面尚未形成充分社会共识，即便根据持有期限调整税率，也有必要废除加重制度，将其改进为可预测的制度。”

版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。