宪法法院：“文在寅政府修订的民间租赁住房法条款合宪”
“虽限制了财产权但不违反信赖保护原则”
宪法法院裁定，文在寅政府作为房地产对策的一环，于2020年8月通过修改《民间租赁住宅特别法》（下称《民间租赁住宅法》）新设的条款，即在民间租赁经营者的租赁义务期间结束时自动注销其登记的规定，并不违反宪法。
理由在于，该制度本身系以公益目的引入，立法者在制度设计上享有广泛的形成自由；同时，法律被修改的可能性在一定程度上是可预见的，而且政府在废止相关制度时，为尽量减少侵害，引入了多项补充性规定，因此难以认为违反了信赖保护原则。
据法律界5日消息，宪法法院在针对《民间租赁住宅法》第6条第5款的宪法诉愿审判中，以全体裁判官一致意见作出驳回决定。
所谓租赁登记制度，是指房东自愿登记为民间租赁经营者后，接受租赁期限保障、租金涨幅限制等公共监管，相应地获得广泛税收优惠的制度。根据租赁义务期间的长短，分为短期（4年）和长期（8年）。
文在寅政府为促进民间租赁住宅供应、稳定承租人的居住生活，于2017年12月公布了“活跃租赁住宅登记方案”。
但在引导房东登记为租赁住宅后，随着房地产市场过热及投机需求加入，市场不稳定进一步加剧，政府遂于2018年9月13日发布“住宅市场稳定对策”，通过调整对租赁经营者的过度税收优惠、限制其贷款等方式，改变了政策方向。
即便如此，在租赁义务期间内，租赁经营者持有的公寓并未作为出售房源流入市场，由此引发因房源不足导致的房价上涨等副作用仍持续被指出；同时，随着为引入住宅租赁中的月租与押金上涨上限制以及续约请求权而展开的立法讨论推进，《民间租赁住宅法》上的民间租赁住宅与《住宅租赁保护法》上的一般租赁住宅之间的差异性日趋减弱，围绕确保相关制度体系一致性的既有制度改革必要性被提出。
于是，政府于2020年7月10日发布了大幅废止租赁登记制度的“住宅市场稳定补充对策”。该对策内容包括：废止短期民间租赁住宅和公寓长期一般民间租赁住宅，将其余长期一般民间租赁住宅的租赁义务期间由原来的8年延长至10年，并规定上述被废止类型的既有租赁住宅在租赁义务期间届满之日即注销登记等。
随后，反映上述内容的《民间租赁住宅法》修正案于2020年8月18日施行，删除了规定租赁义务期间为4年的“短期民间租赁住宅”的定义条款（法第2条第6号），并将出租公寓的民间购买型租赁住宅从“长期一般民间租赁住宅”中排除，其余长期一般民间租赁住宅的租赁义务期间则延长至10年（法第2条第5号）。同时规定，依据旧法属于长期一般民间租赁住宅的公寓民间购买型租赁住宅和短期民间租赁住宅，在其租赁义务期间届满之日注销登记（法第6条第5款）。
本次宪法诉愿的申请人，是在依据旧《租赁住宅法》或修法前《民间租赁住宅法》作为短期民间租赁住宅的租赁经营者从事租赁业务期间，于2020年8月将上述租赁住宅变更申报为长期一般民间租赁住宅的主体。
申请人主张，《民间租赁住宅法》第6条第5款中规定在公寓长期一般民间租赁住宅和短期民间租赁住宅的租赁义务期间结束之日注销登记的条款，以及将2020年7月11日之后变更申报为长期一般民间租赁住宅的住房排除在税收优惠对象之外的《综合不动产税法》施行令条款等，违反了禁止溯及既往立法原则，并侵犯了申请人的迁徙自由与财产权，于是在2020年11月提起宪法诉愿审判。
宪法法院首先以未具备基本权利侵害“直接性”为由，驳回了针对排除税收优惠的《综合不动产税法》施行令条款等的宪法诉愿。
宪法法院表示：“对申请人基本权利的侵害，只有通过具体的课税处分或更正拒绝处分等执行行为方才得以现实化，因此，对于规定综合不动产税与所得税的计税基础、税率及税额等内容的排除税收优惠条款提起的审判请求，不能认为具备基本权利侵害的直接性要件，属不适法。”其意在指出，申请人并非直接因法律条文本身遭受基本权利侵害，而是通过行政机关的具体处分才产生侵害，因此不应在宪法法院审查法令本身的违宪性，而应通过行政诉讼争议相关问题。
对于规定注销登记的《民间租赁住宅法》第6条第5款，宪法法院则认为符合宪法诉愿审判的适法性要件。
申请人主张：“注销登记条款使申请人陷入必须立刻搬入已登记为租赁用的住房，或被迫出售其他住房的境地，从而侵犯迁徙自由；并且在要求申请人继续履行公共义务的同时，将因房价暴涨而产生的全部利益予以收回，违反过度禁止原则，侵害申请人的财产权。”
但宪法法院认为，该条款并未侵害申请人的财产权。即便申请人对依据旧规获得税收优惠或因房价上涨取得利益抱有期待，这也仅属对当时法律制度的单纯期待利益，不能视为财产权。
对于迁徙自由遭侵害的主张，宪法法院也认为：“注销登记条款仅是在租赁义务期间届满后，使相关主体不再能维持此前同类型租赁经营者的地位，并未禁止租赁经营者自由确定和变更居住地，因此不能认为限制了申请人的迁徙自由。”
不过，宪法法院承认，该条款使申请人不再能够维持此前同类型租赁住宅的租赁经营者地位，因而在一定程度上限制了职业自由，并据此审查在基本权利限制方面是否充分实现了信赖保护。
宪法法院进一步作出结论称：“与为改革租赁住宅制度的必要性、实现住宅市场稳定及保障承租人长期而稳定的居住环境等公益相比，申请人信赖受到侵害的程度并不能认为更大，因此注销登记条款并未违反信赖保护原则而侵害申请人的职业自由。”
作为上述判断的依据，宪法法院列举了以下几点：▲《民间租赁住宅法》系为规定民间租赁住宅的建设、供应及管理，以及培育民间住宅租赁经营者等事项，以促进民间租赁住宅供应、稳定承租人居住生活为目的而制定，由此形成的租赁经营者制度具有为促进民间租赁住宅供应并保障承租人居住稳定而服务的强烈公益性；▲因此，如何设计和运用租赁经营者制度，应由立法者在为实现立法目的而适合的范围内，综合考虑社会、经济状况作出政策性决定；
▲在政府于2017年发布“活跃租赁住宅登记方案”之后，因其副作用，政府于2018年发布“住宅市场稳定对策”，通过调整对租赁经营者的过度税收优惠、限制其贷款等方式改变政策方向；又因围绕引入月租与押金上涨上限制及续约请求权的立法讨论推进，导致《住宅租赁保护法》上的一般租赁住宅与民间租赁住宅之间的差异性减弱，因此并不能认为无法预见废止短期民间租赁住宅及公寓长期一般民间租赁住宅、延长租赁义务期间等立法的可能性。
宪法法院还补充称：“此外，政府还制定了税制支持等补充措施，如原则上维持既有租赁经营者在注销登记时点之前的原有税收优惠，以减轻对既有租赁经营者信赖损害的程度，使其能够稳定地维持租赁经营。”
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宪法法院相关人士表示：“本案是宪法法院首次就2020年8月18日修订的《民间租赁住宅法》中，废止短期民间租赁住宅和公寓长期一般民间租赁住宅，并规定对于此前已登记的情形，在租赁义务期间届满之日注销登记的第6条第5款是否违宪作出判断的案件。”
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