[房产AtoZ]崛起为化解PF危机关键的“自有资本比率”

by Park SeungUk

Published 05 Mar.2024 10:27(KST)

开发商以90%~95%贷款筹措项目资金
政府是否提高开发商自有资本比例受关注
学界：“与海外相比资本比例低于20%”
业界：“提高资本比例将影响开发项目”

因无法偿还约9万亿韩元规模的不动产项目融资贷款而申请企业重组程序的Taeyoung Construction，其命运将于11日揭晓。照片为位于永登浦区的Taeyoung Construction总部大楼。照片记者 Jo Yongjun jun21@

正在推进提高房地产项目融资（PF）自有资本比例的方案。关键在于预计将于4月出结果的房地产PF相关海外案例调查研究用役成果。企划财政部和国土交通部于去年10月将该研究委托给韩国开发研究院（KDI）、税收财政研究院、国土研究院等机构。目前大多数开发商在申请PF贷款时，通常只投入总项目成本的5%至10%。外界关注，是否会根据研究结果提出提高自有资本比例、从而提升PF健全性的对策。

为克服企业金融（CF）局限而开发的PF

房地产PF是一种抵押贷款形式。但并非一般的住房抵押贷款，而是以项目本身的盈利能力作为担保来筹集资金的方式。通常适用于需要数千亿韩元资金的公寓等房地产开发项目。以公寓预售和入住顺利完成时的预期收益作为担保。这与一般的企业金融（CF）略有不同。企业金融是以企业信用为基础发放贷款。

最初PF是为克服企业金融的局限而开发的。比如，在企业金融中，如果A公司在特定项目以外的业务领域经营不振，导致企业整体资不抵债，金融机构就面临无法收回贷款的风险。但在PF中，即便企业本身的信用度较低，只要某一特定项目被预期可以产生收益，金融机构就可以将无法收回贷款的风险降至最低，因为借款主体被限定为项目本身，而非整个企业。

PF于20世纪20年代在美国油田开发项目中被引入，目的是降低开发失败带来的风险。当时是通过利用共同基金这一从个人投资者处募集资金进行投资的产品来运作的。若要推进一个需要100亿韩元的项目，并非去招募每人出资10亿韩元的大额投资者，而是按1亿韩元为单位募集投资者，以此分散风险。投资者以油田开发成功时的预期收益性为“抵押”进行投资。

难以实现风险分散的韩国房地产PF

因房地产项目融资（PF）引发流动性危机而申请债权人协商（工厂整顿程序）的Taeyoung Construction，其位于首尔城东区圣水洞开发项目用地的施工现场于5日已全面停工。照片由记者Kang Jinhyung提供

韩国的房地产PF结构难以实现风险分散。开发商只投入总项目成本的5%至10%，其余部分依赖金融机构贷款。一旦项目搁浅，提供贷款的金融机构就要承担总项目成本90%至95%的损失。在这种条件下，金融机构本无意为此类项目提供资金。尤其很难确信开发商是否有能力管理这笔资金。根据《住房法》施行令，只要法人资本金达到3亿韩元、个人资产评估额达到6亿韩元即可设立开发公司，因此规模较小的企业很多。

在这种情况下，使PF贷款成为可能的是施工企业的债务保证。开发商通过获得规模较大、现金储备充足的施工企业提供债务保证，从而获得PF贷款。从金融机构立场来看，由施工企业承担巨额资金的保证责任，因此才会向开发商提供资金支持。

这种国内房地产PF结构，近日在经济低迷背景下，已沦为引发房地产危机的震中。最近进入债务重组程序的Taeyoung Construction等案例表明，由于开发商流动性不足，提供债务保证的施工企业也被波及，陷入危机。

由此，政府开始着手推进PF结构改革。市场普遍认为，政府将推动要求开发商在推进项目时，以自有资本填补总项目成本20%的方案。

学界与业界对提高开发商自有资本比例意见分化

有观点认为，即便将自有资本比例提高到20%，监管强度仍然偏低。Seoul Digital University不动产学科教授Han Mundo就自有资本比例上调表示：“开发商的信用和稳定性会有所提升，但与海外案例相比仍属不足水平。”根据韩国金融研究院去年6月发布的《我国房地产PF结构的问题与启示》报告，在美国，开发商一般要自行筹措约占总项目成本30%的资金，土地收购时的贷款比例约为40%。