PF贷款余额13万亿中，潜在不良规模达7万亿
大部分项目今年竣工，PF债务履行压力集中
“应制定支持措施，提高危机项目盈利能力”
有分析指出，在房地产项目融资贷款余额13万亿韩元中，不良规模最高可能达到7万亿韩元。舆论认为，为了阻断多家建筑公司连环倒闭并向宏观经济传导的可能性，有必要通过提升项目可行性并清理不良项目，给予政府层面的支持。
6日，建设产业研究院在《建筑动向简报》中表示，综合主要信用评级机构和政府发布的资料来看，去年国内房地产项目融资贷款余额规模为13万亿韩元，其中过桥贷款约为3万亿韩元，本项目融资约为10万亿韩元。
建设产业研究院估算，去年上半年在证券公司等第二金融圈办理的项目融资展期比例，过桥贷款约为70%，本项目融资约为50%，据此推算项目融资潜在最大不良规模可能超过7万亿韩元。前提是假设未考虑预售款或土地拍卖等回收金额的极端情形。
房地产项目融资（PF）流动性问题等因素导致申请重组程序的泰荣建设结束债权人说明会之际，4日首尔汝矣岛泰荣建设总部前的交通信号灯亮着红灯。泰荣集团创始会长Yoon Seyoung在说明会上承认了经营层的失误，并请求同意重组程序等，但主债权银行韩国产业银行要求其追加自救方案。摄影=记者姜镇亨 aymsdream@
View original image“若房地产市场复苏延迟 不良规模或大于预期”
建设产业研究院补充称：“如果房地产市场复苏被推迟，今后发生不良的规模很可能远超预期。已获展期的项目融资，在高利率和施工成本上升的影响下，盈利能力已被削弱，同时由于市场低迷，这些项目很可能集中于难以恢复盈利能力的项目上。”
自2022年下半年“乐高乐园”事件引发信用收缩后，房地产市场陷入低迷，众多项目的盈利能力恶化。由此导致去年全年项目融资供给始终难以顺利进行。自2023年年中起，仅在部分优质项目中，才在大型建筑公司及其子公司、政策性金融机构提供信用增级的基础上，部分恢复了项目融资供给。
由于预售市场低迷，新规项目融资贷款几乎被叫停，加之供给条件恶化，潜在不良规模进一步扩大。
上月，政府示意将对不良项目进行处置，引发项目融资供给再次收缩；在Taeyoung Construction申请启动债务重组程序后，市场对存在流动性风险的建筑公司也愈发担忧。
多数项目融资项目预计将在今年竣工，因此在此期间项目融资债务履约请求将集中到来，这一点也被视为一大负担。
建设产业研究院表示：“一旦贷款偿还请求正式集中到来，多家建筑公司可能面临倒闭局面。这些倒闭建筑公司参与的多个项目将出现连锁性不良，不少金融机构也有可能随之一同陷入不良。”
“应尽快处置不良项目、压缩不良规模……需税制与金融支持”
建设产业研究院指出，为防止项目融资不良危机扩散，一方面要提升项目可行性，另一方面要尽快清理不良项目，最大限度压缩不良规模。
政府在去年年底Taeyoung Construction申请债务重组程序后曾表示，将对Taeyoung Construction参与的60个项目融资项目中的一部分，通过公拍、竞拍或履行预售保证等方式进行处置。结果是，从金融机构立场来看只能暴露于损失风险之下，并有可能在今后引发中小和中坚建筑公司连锁倒闭。
建设产业研究院指出，应当建立切实有效的支持机制，以提高危机项目的盈利能力。通过引导市场对项目是否持续进行作出自主判断，对被认定为不良的项目，在政府支持下实现快速处置。
建设产业研究院表示：“已获贷款展期的项目，多为预售或出售失败的项目，本身难以确保项目可行性。应通过税制和金融支持、调整片区规划等方式提升项目可行性，将不良规模最大限度缩减。”
建设产业研究院解释称，应引导开发商、施工方和贷款银团自行决定项目是否继续推进，对无法确保项目可行性的项目，则应利用项目融资正常化支援基金和国土交通部的“土地银行”等工具，推动其迅速处置。
随着信用评级机构接连发布报告称部分建筑公司资金筹措可能遇到困难，对其流动性危机作出负面展望，Lotte Construction和Dongbu Construction也出面进行说明。
截至去年9月底，Dongbu Construction的短期借款规模为4189亿韩元，但现金及现金等价物仅为58.3亿韩元。Dongbu Construction表示：“通过海外项目工程款、竣工项目回款、借款回收等方式，在去年第四季度已确保3000亿韩元流动性。第三季度现金性资产部分减少，是为降低金融成本而偿还到期的高利率债务证券所致的暂时性现象。”
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Lotte Construction也表示，已确保充足流动性，对项目融资或有负债的管理不存在问题，并就资金状况及后续计划作出说明。Lotte Construction称：“在第一季度到期的尚未开工项目融资3.2万亿韩元中，2.4万亿韩元将通过本月内与商业银行及金融机构组建基金等方式，延长为直至本项目融资转换时点的长期筹资结构，其余8000亿韩元也计划在第一季度内通过转为本项目融资等方式予以化解。”
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