[靠负债建房]②狂欢已结束…亟需明确PF贷款标准

by Park Soyeon

by Oh Yukyo

by Kim Daehyun

Published 05 Jan.2024 06:40(KST)

Updated 08 Jan.2024 13:57(KST)

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“追加流动性供给”恐进一步放大潜在不良
亟需大胆推进重组把优劣企业区分开来

编者按Taeyoung建设提出债务重组（Workout）申请的余波，正越过建筑业界，撼动大韩民国整个金融圈和资本市场。Taeyoung建设申请债务重组的决定性原因，是过度提供项目融资（PF）担保。在为扩大承揽工程量而勉强滥发PF担保的情况下，房地产景气比预想更快急冻，项目推进被延迟，最终无法承担本息偿还。随着房地产PF不良风险现实化，不仅储蓄银行、资本公司、证券公司等第二金融圈被冻结，第一金融圈也一同陷入寒潮。13年前的储蓄银行事件，当时仅被视为偏重住宅项目的中坚建筑公司与储蓄银行之间的问题，而这次PF不良事件的余波则更为广泛。新村金库、资本公司、证券公司、储蓄银行等第二金融圈积极参与房地产PF贷款，信托公司也在对信用等级较低的中坚建筑公司提供“责任竣工担保”的条件下参与，使得PF贷款风险向整个金融圈扩散。随着承包排名第16位的Taeyoung建设出现动摇，人们开始担忧在房地产景气上行期扩大承揽与PF贷款规模的中坚建筑公司会发生连锁倒闭。房地产PF不良这一三不五时就威胁我国经济的顽疾，本次将通过建筑及金融·资本市场专家的意见，探寻其根本原因及防止重演的建设性对策。

“资金盛宴”已结束‥须制定PF贷款标准

经历长期低利率时代和房地产繁荣期，第二金融圈的过桥贷款大幅上升，承担资金中介角色的证券公司员工也拿到了巨额手续费。这也是PF贷款激增的原因之一。在流动性泛滥时期涌入房地产市场的大量资金，如今只剩下债务，而操盘“资金盛宴”的人却无需承担责任。专家一致认为，有必要对整个房地产PF市场进行更加组织化、系统性的管理。

Lee Yunhong 汉阳大学房地产融合研究生院教授表示：“（一旦PF贷款达成）证券公司负责的高管可拿到20亿至60亿韩元的手续费，科长、代理级员工也能拿到以亿韩元计的手续费”，“在不良增加的时点，证券公司员工领取的手续费应当返还。今后手续费应在PF贷款偿还之后再支付给证券公司员工，我认为这样才合理”。

该教授还表示：“有必要通过修改相关规定，禁止证券公司办理超过自有资本100%以上规模的PF贷款，并引入‘项目费用20%以上须由项目主体实缴’的监管”，“对于建筑公司，如果负债率超过250%，应将其划为高风险群体，并限制其承揽民间项目，这样的方案也有必要”。

前海外建设协会会长 Lee Geongi 指出：“证券公司不做股票投资，反而去做房地产投资，这本身就说不通”，“这应被视为拿房地产来玩钱生钱的游戏。放任证券公司、资本公司都可以染指房地产PF，这是导致房地产PF市场产生过度泡沫的原因之一”。

需要大胆推进结构调整‥“有竞争力的要救下”——到了区分优劣的时刻

为摆脱建筑公司连环倒闭这一迫在眉睫的危机，专家建议政府应营造一个可以快速完成“易主”的环境，即要引导开发商以折价方式出售不良PF项目。

延世大学经济学系教授 Yang Junmo 表示：“现在与其进一步提供流动性，不如营造一种环境，使判断失误的项目可以尽快收尾，推进大胆的结构调整，这是必要的”。

他认为，将能够健康顺利推进的项目与不良项目区分开来的“优劣筛选”，将左右今后PF不良事件的走向。

也有批评认为，目前政府对策以提供流动性为主，流于“蜻蜓点水”式的表面文章。一家市中银行相关人士表示：“应由市场专家来主导房地产PF相关工作小组（TF），并制定出能够真正区分优劣的精确核查清单”。

韩国建设产业研究院研究委员 Kim Jeongju 表示：“要真正实现优劣筛选，大出资行、地方自治团体、国土交通部、金融委员会、企划财政部等都必须参与，共同制定标准”，“对于值得挽救的部分，应予以资金支持；而对于被认为困难重重的部分，则需要由第三方收购后继续推进，或只收购土地重新构建项目等措施”。

专家们将此次房地产PF不良事件诊断为“信用危机”，而非“流动性危机”。他们担忧，政府针对建筑公司和PF项目追加启动大规模流动性支持计划，只会扩大不良规模。

建筑业界一位相关人士表示：“如果通过短期流动性供给就能使项目恢复正常，那可以视为流动性危机；但目前的情况是信用危机，即便政府再怎么提供流动性，也已经到了无法还钱的地步”。

某证券公司负责房地产PF的负责人则表示：“即便是难以确保项目可行性的过桥贷款项目，也在推进展期；但对于困难项目，应当通过竞拍、公卖处置抵押物，由具有资金实力的投资者收购后进行重组、继续推进项目，从而打开不良债权市场”，“短期内这会对市场造成巨大冲击，但对于那些难以确保项目可行性的项目来说，时间拖得越久，大出资金融机构不良债权的规模就会越大”。

先灭“眼前火”，再做根本治疗‥亟须制定长期对策

从长期来看，专家普遍强调，有必要强化实施主体的资本要求并改进PF贷款评估机制，即要引导包括房地产PF在内的整个建筑业界进行体质改善。

首先，需要扩大项目主体（实施公司·开发商）的自有资本投入规模。自有资本投入规模扩大后，从开发商角度看，一旦贸然推进项目，所要承担的风险也会随之放大，因此可以更为审慎地进行资源配置。预计在房地产市场低迷时期，风险向金融机构及施工方转移的规模也将有所缩减。

Yang 教授表示：“有必要像国外那样强化实施公司的资本实力”，“当前的事态在于一无所有的人也可以成立实施公司，这本身就是根本问题”，“只要通过过桥贷款把钱先拉进来，就可以开展项目，在这种情况下，缺乏资本金本身就大大提高了不良的可能性”。

一家房地产专业资产管理公司的高层相关人士表示：“我认为强化实施公司的自有资本要求并不是难题”，“只要行业惯例发生改变即可，目前已经有不少公司在做‘厚资本’，尤其是在利用外资开展国内开发项目时，自有资本比例都非常高”。他还表示：“这次风险已经充分暴露，金融机构今后很可能会要求更高的自有资本比例”。

金融机构改进PF评估问题，也是必须重点检视的环节。韩国金融研究院研究委员 Lee Bomi 表示：“作为提供资金的‘金主’，金融机构必须建立以项目本身为基础来评估成功与否的体系”，“在景气繁荣期，即使缺乏严格监管，资金回收也没有太大问题；但今后，金融机构必须努力提升以项目本身的商业性为基础进行评估的专业能力，这一点极为重要”。

还有观点建议，应当在建筑市场扩大后期售房模式。该研究委员表示：“在景气繁荣期，可以通过认购预售权获得资本收益，但在景气放缓的情况下，这种预期已不再适用”，“如果现在立刻改为后期售房，消费者会有很多不满，但购买已经完工的住房更加稳定，而通过购买预售权也可能遭受损失，这样的经验一旦积累起来，就会逐渐找到平衡点”。

NH农协银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 也表示：“目前公寓占比高，而且大多采用预售方式推进，因此在很大程度上暴露于风险之中”，“有必要使预售市场更加透明，并在预售向后期售房逐步转变的方向上提高比重，这在长期来看是必要的”。她还表示：“如果实行后期售房，自然而然就只有具备资金实力的主体才能推进项目，从而可以防止像现在这样，在一无所有的情况下就启动项目，最终因债务问题引发金融不稳定的情况”。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。