“PF炸弹”恐慌蔓延…“未开工·商业用·地方项目”成隐忧
建筑商PF担保9.5万亿进入“风险及注意”阶段
即使开工 分销率低于75%也属风险
Tae-yeong等集中于商业用地和地方地区
与其说是“已开工”，不如说是“未开工”；与其说是“公寓”，不如说是“商业地产”；与其说是“首都圈”，不如说是“地方”。随着Taeyoung Construction申请企业结构改善作业（债务重组），建筑业界的危机感正在加剧。有人指出，若要判断房地产项目融资（PF）风险，不仅要看建筑公司的PF担保规模，还必须综合考量用来判断风险水平的多种因素。
2日，韩国信用评价公司认为，在PF担保中，未开工项目、商业地产及办公型公寓等准居住设施、以及集中于地方地区的业务，使相关建筑公司处于不安状态。即便已经开工，若预售率低于75%，也被视为存在风险。
承包工程PF担保中一半属“危险·注意”
建筑公司的PF担保规模为27.7万亿韩元（以韩国信用评价公司有评级的建筑公司、去年6月为基准）。所谓PF担保，是指因开发商破产等原因，由施工企业对开发商贷款提供担保并代为偿还。PF担保分为承包项目（19.1万亿韩元）和整备项目（8.6万亿韩元）。
目前出现问题的主要是承包项目。韩国信用评价公司将19.1万亿韩元中一半、即9.5万亿韩元，归类为“危险及注意”阶段。这是根据未开工、商业地产、地方工程量所对应的规模得出的结果。以Taeyoung Construction为例，其危险及注意级别PF担保金额占自有资本的比重高达183.7%。Lotte Construction以146.3%紧随其后。
从Taeyoung Construction的承包项目PF担保的细分构成来看，在未开工项目（1万亿韩元）中，首都圈的准居住及商业地产、以及地方的公寓占到70%（7000亿韩元）。Lotte Construction同样如此，在其未开工项目（4.2万亿韩元）中，有76%（3.2万亿韩元）集中在上述领域。Lotte Construction方面表示：“与2022年相比，2023年的PF担保规模已缩减了1.6万亿韩元，截至去年三季度，持有现金性资产2万亿韩元”，“虽然PF担保规模较大，且商业地产占比较高，但尚未达到危险水平”。
陷入泥潭的地方与商业地产
“未开工”“商业地产”“地方”之所以成为PF的引爆点，原因何在？韩国信用评价公司分析称：“建筑公司PF担保中，约70%与未开工项目有关”，“在未开工项目中，销售景气相对更为低迷的准居住设施及其他业态占48%”。该机构并指出：“按地区划分，首都圈占66%，地方占34%；但若剔除Hyundai Construction的未开工项目，地方占比将升至51%。”
去年房地产指标虽有所改善，但仅限于首都圈，地方仍处于低迷状态。韩国信用评价公司表示：“除世宗和大田外，地方住宅买卖价格仅录得1%至2%左右的低幅上涨。”未售出房源减少，也主要是由于建筑公司采取了保守的预售策略。去年（1月至8月）地方预售供应量较上年同期减少至40%左右。
以材料费和人工费为中心的施工成本大幅上涨，导致盈利能力下降，也进一步恶化了地方住宅市场，因为已失去下调预售价的空间。韩国信用评价公司解释称：“地方项目占比较高的建筑公司，其预售业绩改善预计将被推迟”，“信用等级和施工能力排名越低的企业，地方项目占比往往越高。”
以信用等级为AA的建筑公司为例，其拟推项目主要集中在首尔（24.8%）和仁川·京畿地区（37.6%），地方（38.2%）占比并不算高。相反，信用等级为BBB的建筑公司，其拟推项目则高度集中在地方（68.1%），首尔（5.3%）和仁川·京畿（26.6%）占比较小。
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准居住设施和商业地产市场同样表现低迷。根据KB房地产办公型公寓统计，以最近1年（2022年11月至2023年11月）为基准，办公型公寓买卖价格指数按地区来看，首尔下跌1.30%，京畿下跌7.35%，五大广域市下跌3.58%。韩国信用评价公司分析称：“生活型住宿设施价格下跌、未售房源激增，使中期款和尾款的回收风险扩大”，“由于知识产业中心供需失衡，市场陷入低迷；在物流中心方面，在供应过剩的情况下，项目竣工也被推迟，金融团按照对建筑公司所签责任竣工协议的约定，要求建筑公司承担PF债务。”
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