“问题炸弹要爆？”…今年到期美国商业地产贷款达1170亿美元

by Kwon Haeyoung

Published 02 Jan.2024 10:35(KST)

Updated 02 Jan.2024 10:53(KST)

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高利率下贷款展期和置换受阻
CMBS市场逾期率升至6%
商用地产危机恐向金融圈蔓延

有数据显示，今年到期的美国商业房地产贷款规模高达1170亿美元。市场担忧，如果在高利率环境下，难以顺利延长或置换贷款的投资者大量出现，将导致贷款不良增加，进而引发由商业房地产领域蔓延至全球金融市场的危机。今年市场虽对美国联邦储备制度（Fed）“转向”（pivot，即货币政策方向调整）抱有期待，但商业房地产市场的“寒潮”依然未见消退。

1日（当地时间），多家主要外媒援引美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）资料报道，美国商业房地产市场中，需在2024年到期偿还或进行再融资的贷款规模为1170亿美元。

其中相当一部分贷款是在约10年前利率远低时发放的。当时基准利率在0%区间，而目前已升至5.25%至5.5%，商业房地产贷款利率几乎翻倍，但房地产抵押品价值却下跌，投资者因此在再融资方面面临困难。受新冠肺炎疫情导致的远程办公扩散与空置率上升、以及持续紧缩政策推高融资成本等因素叠加影响，目前商业房地产价值大幅缩水。此外，商业房地产贷款多采用只付息、不还本金，至到期一次性偿还本金的到期一次性还本付息方式，相较于本息等额分期偿还方式，贷款到期时的债务偿付压力要大得多。

因此，有观点认为，美国商业房地产贷款中，每3笔就有1笔在再融资时将遭遇困难。根据全球三大信用评级机构之一的穆迪公司数据，在即将到期的605个商业房地产项目中，三分之一即224个项目因负债过高或租赁业绩不佳，预计在贷款展期或再融资方面将面临困难。穆迪认为，在高利率冲击下，如果项目每年的租金收入不足以覆盖贷款余额9%的金额，将很难获得再融资。

律师事务所Polsinelli房地产金融部门负责人John Duncan表示：“部分项目在获取再融资时必然会出现问题”，“即便是财务状况较为稳健的借款人，如今也在打电话询问贷款机构是否会收回贷款”，以此形容当前的市场氛围。

商业房地产危机事实上已经开始显现。奥地利房地产企业Signa近期宣告破产，该公司指定的破产管理人已将Signa持有一半股权的纽约克莱斯勒大厦挂牌出售。这是商业房地产市场低迷、融资成本飙升导致其未能按期偿还贷款的后果。

金融体系不良风险的担忧也在加剧。目前临近到期的商业房地产贷款中，约三分之二由银行持有，逾期率截至去年三季度末为1.5%，仍处于较低水平（美国联邦存款保险公司 FDIC 统计）。但潜在风险依旧存在。上月美国经济学家的测算显示，目前约有40%的商业房地产，其抵押贷款余额已超过物业本身价值，这意味着约有一半的商业房地产投资处于亏损状态。

美国商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）市场的情况更加严峻。根据房地产信息公司Trepp的数据，以商业房地产抵押贷款债权为基础资产的美国CMBS市场规模约为8000亿美元，其逾期率截至去年11月已升至6%，较一年前的1.7%上升了4.3个百分点。