[2024房地产展望]入住房源减少、多户住宅遭冷遇…推高首尔全租房价

by Roh Kyungjo

Published 02 Jan.2024 12:00(KST)

Updated 02 Jan.2024 14:06(KST)

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专家预计，今年租赁市场中，以首尔为中心的全租与月租价格将最高上涨逾4%。其主要原因包括入住量减少、贷款利率及相关监管、对公寓楼（联排·多户住宅）的避嫌等。

从首尔南山眺望到的市区公寓景象。联合新闻供图

Ham Youngjin Zikbang大数据研究中心负责人表示：“首都圈全租价格随着买房需求向租赁需求转移，将小幅上涨或维持持平。尤其是首尔，今年公寓入住量统计为1万户出头，低于往年水平，全租价格的涨势可能会得以维持。”

据Zikbang统计，今年全国公寓入住量共30万6361户，较去年（32万1252户）减少4.6%。其中，首尔今年预计有1万2334户入住，较去年（3万470户）锐减约59%，舆论担忧这可能成为推动全租价格上涨的导火索。实际上，与有所回落的公寓销售价格不同，全租价格仍在持续上行。根据韩国不动产院数据，全国范围已连续23周上涨，首尔更是连续32周呈现涨势。

Park Wongap KB国民银行不动产首席专家委员也预测今年全租价格将上涨，并表示：“入住量和利率将对全租价格产生影响。”其理由是，全租贷款多为浮动利率，对利率调整十分敏感，而与买卖相比，入住量对全租价格的影响更大。

也有观点认为，是否对全租贷款适用总债务本息偿还比率（DSR）监管至关重要。目前，全租贷款与公寓中期付款贷款等不在DSR监管范围内，但从今年开始实施“压力情景DSR”制度后，未来被纳入监管的可能性很大。结构性因素同样不可忽视。韩国投资证券资产承继研究所所长Kim Gyujeong预计：“受逆全租、全租诈骗等导致的租赁市场结构性风险影响，首尔公寓全租价格将局部上涨。”这一判断以公寓楼需求者大举转向公寓为前提。

对于全租价格的涨幅，专家意见不一，但普遍预测年涨幅至少在1%以上。Mokmin经济政策研究所代表Du Seonggyu、汉阳大学城市工学系教授Lee Changmu等人则认为，年涨幅将超过4%。

相反，关于地方市场，多数预测认为全租价格将下跌或维持偏强的横盘格局。BudongsanR114首席研究员Yoon Jihae表示：“与去年相比，今年入住量增加的庆北、庆南等地区，全租价格涨幅将十分有限。”