韩国最高法院首次作出判断指出，住宅出租人若以“自住”为由拒绝承租人的续约请求，必须由出租人证明其“确有实际入住该住宅的意图”。
据法律界26日消息，最高法院第二小法庭（主审法官 Min Yusuk）在公寓所有人A某针对承租人夫妇提起的房屋交付请求诉讼上诉审中，撤销了此前一审、二审判决原告胜诉的原判，并将案件发回首尔中央地方法院重审。
合议庭认为：“若要以实际居住为理由拒绝续约请求，应由A某加以证明，但现有情况尚不足以达到通常可以信服的程度，存在疑点。”
合议庭指出：“尽管如此，原审并未对上述情况进行充分审理，仅以原告具有实际居住意图的可能性，且找不到与该意图明显矛盾的行为为由，认定原告的续约拒绝合法。”合议庭表示：“原审在适用《住宅租赁保护法》第6条之3第1款但书第8号关于举证责任等法律原则时存在误解，未尽必要的审理义务，足以影响判决结果，因此予以撤销发回。”
《住宅租赁保护法》第6条之3第1款是列举出租人可以拒绝承租人续约请求之例外情形的条款，其中第8号规定，“出租人（包括出租人的直系尊亲属、直系卑亲属）拟实际居住于标的住宅的情形”，属于可以拒绝承租人续约请求的事由。
A某于2019年1月将位于首尔瑞草区的一套公寓，以6亿3000万韩元押金、为期2年（至2021年3月）的条件出租给被告夫妇。
当时，A某为让子女就读国际学校，正与子女一起居住在其名下的济州岛住宅内，而A某的丈夫则居住在其本人名下的首尔另一套公寓中。
2020年12月，A某以“受新冠疫情影响，事业困难，不得不卖掉另一套公寓，打算搬回出租的公寓居住”为由，通知对方不再续签租赁合同。
对此，承租人向A某发出内容证明，表示将行使《住宅租赁保护法》规定的合同续约请求权，A某则以要求腾房为由提起诉讼予以应对。
合同续约请求权，是指承租人可在租赁合同期满前6个月至1个月之间，向出租人主张续约的权利。
A某主张，其计划让年迈父母入住该房屋，符合《住宅租赁保护法》规定的续约拒绝事由（本人或直系尊卑亲属的实际居住）。
但承租人反驳称，A某一开始称直系家属将入住，提起诉讼后又改称是让年迈父母实际居住，属于不当行使续约拒绝权。
一审和二审均支持了A某的主张。
原审合议庭认为：“即便实际居住主体发生变更，也不能据此认定续约拒绝突然变为违法。”
但最高法院的判断与此不同。
合议庭首先前提性地指出：“关于出租人是否属于拟实际居住于标的住宅的情形，其举证责任在于出租人。”
合议庭表示：“‘拟实际居住的意图’这一主观意思，并非仅因出租人口头表示具有此种意图就可以立即予以认可。但考虑到该拒绝事由的特性——系出租人内心关于将来的计划，如若存在足以使人通常信服出租人意图并非虚构而是真实的情节，即可推认其具有该等意图。”
合议庭进一步提出判断出租人“拟实际居住意图”的标准。
合议庭指出：“判断出租人是否具有‘拟实际居住的意图’，可综合考量多项因素，包括：出租人的居住状况，出租人及其家庭成员的工作单位、学校等社会环境，出租人产生实际居住意图的经过，拒绝租赁合同续约请求前后出租人的具体情况，有无与实际居住意图相抵触或矛盾的言行，该等言行是否可能损害承租人就续约形成的正当信赖，出租人为从既有住所搬迁至标的住宅所作准备的有无及内容等。”
合议庭指出，A某在最初曾表示，将与丈夫、子女一同搬入出租的公寓居住；但在起诉状中，又改称由A某本人或其父母入住；而在诉讼过程中提交的准备书面中，又称其丈夫将搬入涉案公寓，其父母原计划入住附近另一套公寓，但因被告提出续约请求，迫不得已改为与其父母一同居住于涉案公寓。法院指出，其立场反复摇摆不定。
合议庭表示：“如上所述，原告对其拟实际居住于本案公寓的理由，前后提出了不同主张，却未对该等变化作出合理解释。”并指出：“从现有情况看，难以认定原告及其家人存在必须拒绝本案租赁合同续约并入住本案公寓的情形。”
合议庭接着指出：“综合上述情形，仅凭原告所提出的情况，尚难以达到通常可以信服原告或其父母拟实际居住于本案公寓的意图并非虚构的程度。”并强调：“因此，原审不仅应就上述情况进行审理，还应综合审查是否存在其他与原告或其父母拟实际居住意图相关的情形，从而判断能否通常信服其实际居住意图并非虚构。”
一直以来，当出租人以实际居住为由拒绝续约，而承租人在诉讼中主张“出租人在并无自住意图的情况下拒绝续约”时，下级法院对于如何判断出租人是否具有“拟实际居住的意图”存在分歧。
最高法院相关负责人表示：“本次判决首次明确提出，关于出租人是否属于拟实际居住于标的住宅的情形，其举证责任在出租人一方，并首次明确阐述了判断出租人是否具有‘拟实际居住意图’的方法和法律原则。”
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