婚育鼓励扶持政策井喷…明年将变化的房地产制度是哪些[实战理财]

Published 20 Dec.2023 11:33(KST)

第一期新城法等整治项目全面启动
放宽重建超额收益标准适用区间

与股票市场一样，房地产市场也存在一种“跷跷板游戏”。开发、放宽监管等利好因素多时，房地产市场就会进入上升行情；经济衰退、高利率等利空因素密集时，则会出现下行行情。从这一角度看，2024年下行行情的可能性更大一些。

越是在这种时候，越要仔细关注政府推出的各项政策。尤其要事先了解新设优惠和即将到期的优惠。尤其是与房地产相关的税收制度，因涉及大额资金，更要提前做好筹划。

鼓励结婚和生育的支持政策密集出台

从明年1月起，政府将推进多项旨在鼓励结婚和生育的房地产支持政策。其中最具代表性的是新生儿特例购房及全租资金贷款制度。以贷款申请日为基准，在2年内生育子女的无房家庭（自今年出生的孩子起适用，与是否结婚无关），可以在购房资金或全租资金贷款方面，享受比市中银行更优惠的条件。

购房资金贷款方面，若资产规模在5.06亿韩元以下、年收入在1.3亿韩元以下，可就价格在9亿韩元以下的住房，按年利率1.6%至3.3%，最高贷款5亿韩元。全租资金贷款方面，仅限资产在3.61亿韩元以下、年收入在1.3亿韩元以下的家庭，可获得全租保证金贷款。但首都圈住房价格须在5亿韩元以下，地方住房须在4亿韩元以下，方可按年利率1.1%至3.0%，最高贷款3亿韩元。购房及全租资金贷款均可在前5年适用首次确定的利率。

若追加生育子女，每增加1名子女，利率下调0.2个百分点，优惠利率适用期限也延长5年，最多按3名子女计算。为生育和养育而取得住房的情况，还将新设取得税减免。若以与出生子女共同居住为目的取得住房，可在500万韩元限额内享受100%取得税减免。

鼓励结婚和生育的赠与财产追加扣除制度也已引入。目前父母向子女转移财产时，10年内最多5000万韩元免征赠与税。若在结婚登记日前后各2年内，从直系尊亲属处获得赠与财产，可追加扣除1亿韩元。也就是说，在结婚登记日前后共4年内，最多可扣除1.5亿韩元。夫妻合计最多可享受3亿韩元免税。若同时生育子女，在子女出生日后2年内获得的赠与财产，还可追加扣除1亿韩元。

首批新城特别法实施等整备项目活性化正式推进

为解决老旧住房整修和城市住房短缺问题，活跃整备项目及其支持政策也将从明年4月起推进。其中最受关注的是首批新城特别法（关于老旧规划城市整备及支持的特别法）。

该法案的核心是，以开发后已超过20年、面积在100万平方米以上的宅地为对象，给予放宽容积率监管、免除安全诊断等优惠。该法适用区域主要为首批新城（盆唐、一山、中洞、山本等），以及首都圈宅地开发区、地方据点新城等全国51个地区（首都圈24个地区），共103万户。

重建超额收益征收基准也将从现行的3000万韩元上调至8000万韩元。征收区间则从2000万韩元放宽至5000万韩元。对于唯一住房持有者，将根据持有期限（20年以上减免70%，15年以上减免60%，10年以上减免50%）减轻负担金。修正案实施后，全国被征收重建负担金的小区将从111处减少至67处，人均平均金额也将从8800万韩元降至4800万韩元。

此外，为弥补城市住房供应不足，政府将通过修订并实施《城市及居住环境整备法》，允许在地铁站附近等地区，利用以放宽容积率建造的部分住房作为公共分售住房“New:Home”。据此，在重建过程中若提供公共分售住房，准工业区也可获得法定上限容积率激励。还将引入整备计划立案申请制度。

另外，从明年起，在公共宅地供应签约后1年内获得提前许可的开发商，在新公共宅地供应时将获得激励。其在抽签供应房源中的一定份额将优先获得供应机会，在竞争供应房源中将赋予最高加分。

韩国土地住宅公社（LH）供应的公共宅地，是可建设公寓、联排住宅、商住综合体等的宅地。可获激励对象为：在就既有或拟获供应的公共宅地签订供应合同后，将住房建设事业计划批准时间，从通常的16个月提前至10个月以内的开发商。

特例住房长期抵押贷款中止 “生宿”宽限期延长

今年暂时实施的特例住房长期抵押贷款即将到期。该产品是在去年加息阶段，将既有政策性按揭产品——住房长期抵押贷款、合格贷款、安心转换贷款三者合并后推出。为防止房地产市场过度萎缩，大幅放宽了既有固定利率支持政策的条件和规模，这是其特点。自推出初期就备受欢迎，但同时也被指为近7个月连续推高家庭贷款增势的“主因”。

在此背景下，金融当局正与住房金融公社（HF）商讨，明年将如何构建政策性按揭产品形态。讨论方案包括，将特例住房长期抵押贷款重新拆分为原来的住房长期抵押贷款和合格贷款。供应规模和资格条件也很可能发生变化。特例住房长期抵押贷款的最初供应目标为39.6万亿韩元，即便中止了普通型（房价超过6亿韩元、年收入超过1亿韩元）供应，截至今年10月31日，有效申请金额仍高达41.7万亿韩元。预计明年的供应目标将低于这一水平。

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对于尚未转为居住用途的生活型宿泊设施（简称“生宿”）征收履行强制金的时间，将考虑办理住宿业申报所需时间、实际居住承租人的剩余租期等因素，推迟至明年年底。但政府坚持“生宿即为住宿设施”的原则，已划定不承认其为居住用途的界限。因此，对生宿业主提出的准住宅认定、放宽用途变更标准、排除溯及适用等替代方案，政府也一概未予采纳。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。