[时评]“房地产与政治”

Published 22 Nov.2023 10:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:14(KST)

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Connected Ground代表 Chae Sangwook

近期，自从一名共同民主党所属国会国土交通委员会委员在媒体采访中表示，计划在年内将《老旧规划城市法·城市再整备促进法》打包通过后，房地产市场上关于《老旧规划城市法》（简称“老整法”）的议题再次被点燃。该法是将去年大选时载入尹锡悦总统竞选纲领的“第一期新城特别法”（内容为将30万户规模的第一期新城快速整备为40万户）具体化的法律，适用对象为总建筑面积100万平方米、完工已满20年的老旧城市，全国共51处等。

作为总统的主要竞选承诺之一，这部分量极重的法律自今年2月提交至国土委小委员会后，至今9个月过去了，却连预计通过时间和可行性都难以判断，原因何在？其最大原因在于，该法从一开始就存在只向部分地区提供利益的公平性问题，以及将整备项目的居民迁移对策交由地方自治团体首长负责的现实难题。

先看公平性问题。我国的老旧住房在完工后经过一定年限，要进行安全诊断，如评定等级低于标准，则拆除重建；高于标准，则进行改造。然而，老整法规定可免除安全诊断。这是因为，如果按照现行标准对1990年代完工的第一期新城进行安全诊断，能够通过的住宅小区屈指可数。此外，老整法在免除安全诊断的同时，还提供容积率特例，规定在现行标准的100%至150%范围内给予优惠。比如，一般居住三类地区的容积率为300%，那么就可以提高到其1.5倍，即450%。

第二个是现实可行性的问题。整备项目从既有住房拆除到新住房入住，大约存在3至5年的时间差，因此从一开始就必然需要“居民迁移对策”。迄今为止的迁移对策，只是将年度整备项目的规模拉平的程度。这是因为，一旦推进整备项目并发生住房拆除，周边全租、月租价格一般都会上涨。那么，以盆唐为例，如果要在15年内通过循环整备的方式对10万户进行改造，那么这些居民要如何迁移？以15年整备为基准，即便每年仅有0.7万户需要迁移，而住房建设需要3至5年时间，也至少需要为2.1万至3.5万户提供可迁入的居住区域，或者提供迁居费用支持。事实上，这等同于要求再建一座新城。但老整法却规定由地方自治团体首长（城南市长）来承担这一任务，因此在现实可行性上存在问题。另一个问题是基础设施。目前的道路、学校、公园、能源等基础设施是按照现有城市规模配置的，一旦通过容积率特例使住户数量急剧增加，这些设施是否仍然适当，相关研究几乎为空，这是地方自治团体首长们的一致看法。

这部法律最初是在大选及其后续过程中，以国土交通部为主轴，由政府当局先抛出一部现实性不高且存在公平性问题的法案而起。之后通过专家协商体和国土委，逐步提出现实可行性和补充必要性的问题，为制定更为现实的法律，正在通过小委员会进行讨论，因此可以说国土委全体委员都在为此付出辛劳。然而，部分共同民主党国土委员却突然向媒体抛出“年内通过”等政治性话语，使这部法律再次沦为政治议题。实际上，由于上述两个原因，这部法律能否通过仍然不明朗。房地产归房地产，政治归政治。必须记住的是，凡是混淆二者的一方，最终都会遭遇强烈的反噬。