高利率时代，休息也是一种投资 [论坛]

Published 23 Oct.2023 14:45(KST)

Updated 23 Oct.2023 14:47(KST)

open/close

Connected Ground代表 Chae Sangwook

近期由于美国10年期国债收益率陡峭上升，韩国国内房地产市场也弥漫着紧张气氛。就在一个月前，美国10年期国债收益率还在4.2%~4.3%水平，近期却急速攀升至逼近5%，韩国10年期国债收益率也从3.9%左右快速升至4.3%左右。由于市场利率上升会影响到全租贷款、住房抵押贷款等各类贷款产品利率，进入10月以来，在变化了的宏观经济环境下，房地产市场再度趋于紧缩。

在今年强势行情氛围中曾出现成交量反弹的首尔市交易量，也从8月的3800件、9月的3200件，预计10月很大概率将低于3000件。到9月为止，包括特殊优惠住房长期固定利率贷款在内，50年期住房抵押贷款等可以绕开总债务偿还比率监管的贷款产品还在提供，对市场起到了扩大需求的作用，但从10月起情况已发生变化。

与此同时，随着为应对2024年选举而进入总选举模式，也到了出现政治变量的时点。自然地，市场在政治、经济、金融层面的不确定性不断加大，观望情绪显现出来，这一状况已体现在各类指标和统计数据之中.

在市场进入观望期的情况下，今后在房地产市场中需要重点关注的指标会是什么？很可能就是自2022年起在韩国家庭部门引入的总债务本息偿还比重（DSR）。DSR并非由贷款总量决定，而是由“贷款余额×贷款利率÷贷款期限”的结构决定其增减。比如，即便贷款增加，DSR会上升；但即使贷款减少，只要利率大幅上升，DSR同样会提高。另外，如果大幅延长贷款期限，由于年度本息偿还额减少，DSR就会下降。从这一脉络来看，目前利率再度上升的局面将成为推高DSR的因素，从而大幅抑制韩国家庭的住房需求。总体来看，市场很有可能再次进入一个冷却期。

韩国办公公寓的资本化率（Cap rate，资本回报率）为4.2%，低于商业地产贷款利率。目前通过贷款购买商业地产，在现金流层面毫无帮助。首尔的租售转换率也为4.8%，而全租价格约为购房价格的一半，因此首尔住宅的资本化率约为2.4%。在这种局面下，意味着只有在预期会获得价差收益时，才有理由进行购入，而非为了现金流目的。上升的利率提高了融资成本和持有成本，从而压低预期收益率。

过去大多数投资策略，最终都是在利率下降的背景下，通过全租价格与购房价格同步上升的方式，为房地产持有者带来资产价格层面的收益。然而当前利率再度上升的局面有所不同。尽管不同观察者对其程度的解读各不相同，但没有人能够笃定地声称利率会回到“零利率”水平。无论如何，在相当一段时间内都必须承受较高水平的利率。