今年半年度净亏损1.3万亿，半年内逼近全年预估值
1至8月HUG全租保证金返还保证代位清偿额突破2万亿
由于全租诈骗和“逆全租”激增，代替房东向承租人返还保证金的案例不断增加，导致住房城市保证公社（HUG）的财政负担日益加重。HUG表示，将在财务恶化时以债权回收为主，加强风险管理作为应对方案，但考虑到房地产景气恶化引发的拍卖市场低迷，通过拍卖、公卖实现债权回收的前景也并不乐观。有舆论指出，应当对由HUG替代房东承担全部保证金未返还风险的保证体系进行调整，并加大对恶性房东的惩戒力度。
19日，国会国土交通委员会所属国民力量党议员 Kang Daesik 从HUG处获取的《2023年至2027年住房城市保证公社中长期财务管理计划》显示，HUG的当期净利润因个人保证事故及代位清偿激增等影响，从2021年的3620亿韩元转为2022年净亏损1126亿韩元。所谓保证事故，是指承租人在解除全租合同并到期后一个月内无法收回全租保证金，或在全租合同期间发生拍卖、公卖，在分配后仍无法弥补全租保证金的情形。一旦发生保证事故，HUG会先向加入全租保证保险的承租人支付全租保证金，然后通过行使追偿权，向房东收回代为偿还的保证金。
HUG总资产为8.7万亿韩元，其中保证业务占比高达96.7%，在会计中占据极大比重。实际情况是，在2022年记录的1126亿韩元当期净亏损中，由保证业务单元产生的亏损为1064亿韩元（占整体的94.5%）。负债也从2021年的1.76万亿韩元增加到2022年的2.225万亿韩元，为2018年以来规模最大，同样主要受个人保证事故增加的影响。
Kang 议员表示：“文在寅政府时期推进错误的房地产政策，导致房价上涨；草率制定的‘租赁三法’引发了全租大乱。这些情况成为全租诈骗的温床，最终演变为个人保证事故。”
今年的情况更加严峻。HUG在今年5月制定的《2023年至2027年中长期财务管理计划》中，预计今年当期亏损为1.7558万亿韩元，但今年上半年（1~6月）净亏损已达1.3281万亿韩元，短短半年就接近全年预期值的水平，同时较去年同期（1847亿韩元）暴增7倍。与去年一样，包括代位清偿金额在内的保证营业费用增加了1.0366万亿韩元，是扩大亏损规模的主要原因。
HUG财政健全性恶化的背景，是自去年末起“逆全租”和全租诈骗扩散，导致HUG代替房东向承租人返还保证金的“代位清偿”费用激增。今年以来截至上月发生的全租保证事故金额累计为3.1245万亿韩元（1万3903件）。考虑到去年全年事故金额为1.1726万亿韩元，今年以来保证事故规模已暴增至接近三倍。受保证事故激增影响，今年1~8月HUG全租保证金返还保证的代位清偿金额为2.0047万亿韩元，按年度统计首次突破2万亿韩元。相反，同期回收率仅为14.4%。
代位清偿金额不断上升，而回收率偏低，进一步加重了HUG的财政负担。通常，HUG要通过拍卖、公卖等方式回收代位清偿的全租保证金，大约会有两年的时间差。考虑到今年保证事故金额已达3万亿韩元，HUG的财务状况明年也很难出现明显好转。HUG虽然表示，将在财务恶化时通过改进保证制度、加强包括事后管理债权回收在内的风险管理来应对，但在房地产市场恶化导致拍卖市场持续低迷、且房东所持大部分住房为多户住宅（俗称“别墅”）的情况下，通过拍卖实现回收也并不容易。实际回收率也呈下降趋势：2020年为50%，2021年为42%，2022年为24%。因此，有观点预测，今年HUG的净亏损可能会大幅突破2万亿韩元。
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还有担忧认为，如果HUG的财政状况得不到改善，最恶劣的情况下，甚至可能出现停止发放保证的局面。根据《住房城市基金法》，HUG只能在自有资本的60倍额度内发放保证，一旦超过这一上限，HUG经办的所有保证发放都将被中止。出于对此的担忧，政府从上月起通过修改《住房城市基金法》施行令，将HUG的保证上限从自有资本的60倍提高到70倍。HUG的资本金也将在今年年底前注入3800亿韩元，并计划在明年之前再追加注资7000亿韩元。
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