首尔公寓全租占比创20个月新高…“消失论”悄然退场
7月1.78万件中1.09万件…61.4%
高利率致押金房遭避租 气氛再度逆转
“月租变贵、押金房贷款利率稳定起到作用”
与去年因高利率余波而闹得沸沸扬扬的“全租消亡论”不同，7月首尔公寓全租占比创下20个月以来新高。由于与两年前相比全租价格下跌，加之全租资金贷款利率相对回落，“全租月租化”趋势暂告停歇，全租需求重新增加。
据首尔不动产信息广场统计，7月首尔公寓全租和月租成交量合计为1万7797件，其中全租占比为61.4%（1万923件）。这是自2021年11月（61.6%）以来时隔1年8个月出现的最高水平。
首尔公寓租赁市场在去年基准利率急剧上调的背景下，全租月租化进程加速。2021年全租占比平均在60%左右，去年则降至平均56%，12月更是跌至47.7%，被月租反超。全租贷款利率升至6%区间，保证金负担加重，再加上全国性的“别墅王全租诈骗”事件影响，导致市场极度排斥全租。当时甚至出现了“全租消亡论”这一说法。
然而，首尔公寓全租占比今年1月升至55.3%，2月为56.8%，3月进一步升至60.9%。4月至6月在57%至59%区间徘徊，7月则再次突破60%。
专家分析认为，由于此前市场回避全租，使得全租价格较两年前大幅下调，新签或续约时的保证金压力减轻，从而带动全租需求重新回升。
此外，将全租保证金折算为月租时使用的“全租月租转换率”在加息影响下，到6月已升至4.8%（以首尔公寓为准），但市面商业银行的全租贷款利率降至年化4%至5%区间，因此全租占比随之增加。
截至目前已申报的8月首尔公寓全租占比约为63.5%，高于7月。不过，由于尚有大量未申报确定日期的合同，且通常全租较月租更早办理确定日期申报，具体走势仍需继续观察。
房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“尽管月租负担加重，但全租贷款利率相对稳定，并且相比非公寓住宅，首尔公寓发生‘空壳全租’等事故的风险更低，因此首尔公寓全租占比再次上升。”
另一方面，随着全租需求逐步恢复，首尔公寓全租价格触底后已连续15周上涨。根据韩国不动产院数据，8月第四周全租价格环比上涨0.13%。从区域来看，松坡区（0.28%）、城东区（0.23%）、江南区（0.2%）等地涨幅较大。
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