[实战理财] 公寓式办公投资吸引力下滑，问题在于税负

尽管房地产购房心理正在回暖，但在办公型公寓市场依然刮起冷风的核心原因之一正是“税收”。在上一轮房价飙升期，办公型公寓作为昂贵小户型公寓的替代品而走红，吸引了大量投资需求。于是，亟须给房地产价格“降温”的政府在高喊保护自住型购房者、根除投机的同时，通过修改《地方税法》，大幅提高持有办公型公寓时的税负。从2020年8月起，用于居住的办公型公寓被计入持有住房套数。税法修改后，购买办公型公寓的无房者变成了有房者，原本的一套房持有者则落入各种税种加重课税的对象之列。

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办公型公寓属于收益型不动产。有人是为养老做准备，也有人是为筹措子女教育资金等目的而选择这一理财工具。若想获得稳定租金收益，在投资之前必须仔细核算未来可能成为变量的税收部分。

办公型公寓不论既有住房持有套数多少，一律适用4.6%的单一取得税率。这是因为在取得时无法区分其将被用于居住还是办公。因此，需按4.6%缴纳取得税，该税率由4%的普通取得税率、0.2%的农渔村特别税、0.4%的地方教育税合计而成。

需要注意的是，购买普通住房时，目前持有的办公型公寓会被计入住房套数，从而决定适用的取得税率。若已持有办公型公寓，在购买公寓或多户住宅等住房时，可能会成为取得税加重课税对象。目前多套房持有者的取得税最高税率为6%。但在2020年8月税法修改之前取得的办公型公寓，以及公示价格在1亿韩元以下的办公型公寓，不计入住房套数。

由于办公型公寓被纳入持有住房套数，有房者面临转让所得税被加重征收或被课征综合不动产税的可能性。

如果只拥有一套办公型公寓，在符合一户一房免税条件（持有2年以上、转让价格在12亿韩元以下，如取得时为调控对象地区则需居住满2年等）的情况下，转让住房时无需缴纳税款。若有房者追加购买办公型公寓并用于居住性出租，在转让时将与既有住房套数合并计算，适用多套房持有者加重税率。与取得税不同的是，即使公示价格在1亿韩元以下的办公型公寓也会计入住房套数。同样地，如包括办公型公寓在内的住房公示价格总额超过9亿韩元，则可能成为综合不动产税的课税对象。

因此，办公型公寓所有者近期纷纷要求将办公型公寓重新从持有住房套数中排除。原因在于购买时被视为非住宅，要多缴税，出售时却被视为住宅，各种税收又被加重，正经历这种“买时是非住宅、卖时是住宅”的悖论。一位房地产行业相关人士表示：“更何况，办公型公寓在建筑法上属于商业设施，贷款利率也比普通住房更高。但由于多项悬而未决的议题相互纠缠，政府也难以轻易放松相关监管。”

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