[实战理财]必须了解的小型楼宇投资宝典

Published 26 Jul.2023 14:00(KST)

同一商圈细微区位差决定投资成败
临8~12米宽主干道门店最“香”

越来越多的人开始投资小型楼宇。与中大型写字楼相比，这类资产所需投资资本更少，相较于公寓等住宅，监管也更为宽松。但投资小型楼宇需要相当多的经验与诀窍。即便是在同一商圈内，因细微的区位差异、管理状况、承租人构成不同，投资成败也会截然不同。尤其是在当前利率较高、房地产景气低迷持续的情况下，更应谨慎投资。

《亚洲经济》在听取 Building Road 代表 Oh Donghyup 的建议后，梳理了小型楼宇投资的核心要点。

首先，Oh 代表将区位列为小型楼宇投资时最优先考虑的因素。尤其是小型楼宇，其价值会因商圈是否形成而有很大差异，因此他强调建筑物的位置及周边环境至关重要。他特别建议关注临宽度在8至12米道路的小型楼宇。他表示：“商圈与道路的关系非常密切，尤其是临8至12米宽道路的区域，更有利于商圈发展。”

坐落在8至12米宽道路沿线的商铺，为承租人提供了最适宜的经营环境：人行道与车行道界限不那么分明，两侧沿街商圈可以同步成长。道路形态方面，以主干道为基准呈棋盘式布局更受欢迎，即为笔直道路，从巷口就能看到巷尾店铺招牌的形态。

还需要对小型楼宇周边已形成的业态进行分析。与男性相比，以女性为主，与中老年相比，以年轻人为主前往消费的业态越集中，该区域建筑的价值上升空间就越大。他分析称：“与一般餐馆相比，便利店、咖啡馆更具优势，而比起咖啡馆，女性服装店或饰品店等较多的区域，更有可能成为能够支付高额租金的商圈，日后建筑价值也更有望上涨。”

此外，他还指出，地势平坦、坡度较小且新建或翻新楼宇较多的区域，更有可能通过吸引高端承租人而带动租金上涨，是值得关注的潜力区域。他并表示，为在投资小型楼宇前最大限度降低风险，有必要掌握此前有哪些商铺入驻、今年又发生了怎样的变化。

在投资区域方面，他建议：若自住房位于江南圈，可依次考虑江南区→城东区→瑞草区→龙山区→松坡区；若自住房不在江南圈，则可依次考虑江南区→城东区→麻浦区→龙山区→瑞草区→松坡区。他表示，这些区域是今后可以期待楼价上涨而进行投资的区域。