[돈글돈글]“以住房作抵押筹生活费”……美国HELOC掀起热潮

by Lee Jieun

Published 22 Jul.2023 07:01(KST)

Updated 22 Jul.2023 08:42(KST)

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美国家庭用房贷周转资金
房价上涨靠HELOC套现
去年使用次数同比增34%
因属次级债券亦引发回收担忧

近期在美国，越来越多的人以住房作为抵押，在用途不受限制的情况下贷款，将资金用于生活开支或股票市场投资。对于贷款用途受限的韩国人来说，这一景象颇为陌生。

在美国，住房抵押贷款分为两种性质，因此以住房为抵押的各类贷款形式十分多样。美国住房抵押贷款市场大致分为两类：一类是为购房而借款的第一顺位住房抵押贷款，另一类是以住房净值（扣除贷款后的自有资本）为抵押再次借款的第二顺位住房抵押贷款产品。通常，美国人会先为购房办理第一顺位住房抵押贷款，再额外办理第二顺位贷款用于家庭资金需求。

正因为以住房为抵押获取周转资金的需求较高，美国被称为“二次抵押贷款（Secondary Mortgage）”的第二顺位住房抵押贷款市场十分活跃。那么，美国人为何更愿意积极利用以住房为抵押的二次抵押贷款，而不是信用贷款呢？

利率低于住房按揭……需要时可在额度内提取现金

二次抵押贷款之所以大受欢迎，是因为可以在较低利率下借到较大金额。目前，美国个人信用贷款利率在优质信用等级的情况下年利率高达10.99%。如果信用分数在600分段、属于普通等级，则需以年均13.50%至15.50%的利率借款。相比之下，二次抵押贷款的利率在8%多的水平即可获得。

具体来看，不同贷款种类之间利率略有差异。二次抵押贷款主要包括房屋净值信用额度贷款（HELOC·Home Equity Lines Of Credit，简称“房屋净值循环额度贷款”）和房屋净值贷款（Home Equity Loan）。以本月为基准，房屋净值贷款和房屋净值信用额度贷款的年均利率分别为8.48%和8.65%。

图片由 Getty Image Bank 提供

房屋净值贷款是一次性发放贷款本金的固定利率产品。相对而言，房屋净值信用额度贷款则是浮动利率产品，以借款人在偿还贷款过程中积累的资产价值作为抵押，按需发放现金。通过房屋净值信用额度贷款提取的现金在用途上不受限制，可以自由支配。前10年本金偿还被延期，只需支付利息，就可以在额度内反复提取资金。一旦全额还清，又会重新获得可再贷款额度。这一机制与信用卡颇为相似。

房价上涨推高资产价值……成为筹措学费与生活费的手段

美国人利用房屋净值信用额度贷款相较于信用贷款利率更低这一优势，在需要进行住房装修或出现意外支出时积极加以使用。

尤其是新冠疫情之后，美国房价大幅上涨，借款人的净资产价值急剧增加，这也引发了房屋净值信用额度贷款的热潮。随着资产价值上升，通过房屋净值信用额度贷款套取现金、再将其用于生活开支或投资的人群不断增加。

图片由EPA韩联社提供

据彭博社报道，2022年全年房屋净值信用额度贷款的使用笔数同比增加34%，达到141笔。这是自2008年以来的最高水平。虽然2023年的数据尚未公布，但征信机构TransUnion表示，过去三个季度房屋净值信用额度贷款账户的开立数量持续增长。

住房抵押贷款利率的急剧上升也在助推房屋净值信用额度贷款的热潮。此前，美国人在需要筹措周转资金时，与其办理房屋净值贷款或房屋净值信用额度等第二顺位追加贷款，更倾向于积极利用再融资。他们会在购房时办理的第一顺位住房抵押贷款基础上，再申请规模更大的新贷款，用新贷款偿还原有贷款，并将差额部分作为闲钱入袋。通过这种“贷款置换”方式获取差额的策略，被称为“套现再融资（Cash-Out Refinance）”。在低利率时期，通过这一策略可以筹得大量现金。

然而近期由于美国住房抵押贷款利率持续高企，通过再融资获得的周转资金空间开始缩小。本月30年期固定利率住房抵押贷款利率达到6.81%，创下今年新高。去年7月这一利率仅为5.3%。如果置换为规模更大的贷款，需要偿还的利息负担将大幅增加。因此，以住房为抵押、按需提取所需金额的房屋净值信用额度贷款，开始被视为更为高效的现金筹措策略。

近期，彭博社还报道了一对因房价暴涨而资产大幅增加、通过房屋净值信用额度贷款筹措闲钱的夫妇案例。居住在得克萨斯州的Ross和Sarah夫妇在2018年以56万美元购入的住房，价格已上涨至100万美元，他们通过房屋净值信用额度贷款提取了23万美元。这对夫妇表示，他们用这笔钱维修了对外出租的房屋，并支付了子女的学费。

房价下跌时回收困难……有观点称或将引发金融市场不安

但也有观点认为，二次抵押贷款的热潮可能会引发金融市场的不稳定。

二次抵押贷款属于次级债权，在住房被拍卖时，只有在优先顺位债权全部清偿之后，才能轮到其收回债权。如果房价下跌，拍卖成交价低于第一顺位住房抵押贷款余额，银行将无法收回这部分贷款债权。基于此，在新冠疫情期间，Wells Fargo、JP Morgan等美国主要银行，曾以失业率上升和住房市场不稳定为由，暂停发放新的房屋净值信用额度贷款。