[评论] 若刺激政策结束是春天还是寒冬

Published 20 Jul.2023 11:30(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:13(KST)

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Chae Sangwook Connected Ground 代表

本月13日，韩国银行召开金融货币委员会会议并将基准利率维持在3.5%不变后，关于在重新回暖的房地产市场和因家庭负债增加而导致的宏观审慎恶化这一两难局面下，应如何化解的问题接连不断。可以说，市场是在追问韩国银行对住房市场反弹和家庭负债激增的立场。

韩国银行总裁 Lee Changyong 表示，从宏观安全性角度看，需要缓解家庭负债负担，在这一点上与政府已达成共识。但他同时称，如果部分市场出现可能抑制国民经济的因素，政府和韩国银行的立场是将通过微观层面的对策加以应对。

直到去年8月前，政府和执政党还自我评价称，房地产市场的跌幅在可承受范围内。国土交通部部长曾表示，住房价格与收入相比，长期平均为12倍，而目前达到18倍，过高，因此可以接受“下跌40%”这一幅度之类的言论。

政府立场和政策的转变始于9月。随着未售出房屋开始增加，建筑景气趋于低迷，房地产价格跌幅加大，市场以接近崩溃的速度下行。然而，即便在这一时期，政府仍试图通过调整认购制度来自发性地挽救市场，并表示，因利率上升而出现的问题应通过安心转换贷款等方式解决。但到了12月，月度跌幅创下历史最大纪录，市场呈现垂直下跌态势。此时，为了阻止资产价格急跌而引入了微观层面的项目，即于今年1月30日实施、规模达44万亿韩元的“特例住房担保贷款”。与此前与“购房”无关的贷款不同，特例贷款属于住房购置资金贷款，名副其实是向资产市场注入流动性的项目。

特例贷款推出后，市场结束跌势并开始反弹。起初反弹幅度有限，但经过5月至6月后，出现了相当程度的回升，一些地区甚至再次出现过热迹象。

有观点预测，近期住房市场的反弹和上涨趋势将具有结构性并长期持续。然而，目前的资产市场是政府通过微观项目托举出来的结果。以实际交易指数为基准，从去年7月至今年1月的7个月间，首尔·京畿·仁川下跌约20%，地方也下跌约12%。但自2月特例贷款推出后，首都圈平均上涨6%，首尔则上涨近7%。地方仅在0%至2%之间，涨幅有限，但在挽救首都圈市场方面取得了成效。

不过，随着9月以后特例贷款预算即将耗尽，将再次进入不进行微观干预的时期。届时，是在每月新增约6万亿韩元的住房抵押贷款、推高市场价格的情形下继续前行，还是回到特例贷款之前、需求萎缩、市场重新进入调整阶段，尚属未来之事，但后者的可能性看上去略高。

此类微观项目会使市场丧失自然的价格调整功能。尤其是如果形成“政府会守住资产价格不跌”的认知，市场就会在信赖政府的前提下进行更高风险的操作，从而成为损害宏观经济安全性的因素，这一点必须予以警惕。如果在市场中没有风险、只有收益，那就已经不是市场了。