[BOK焦点]韩国央行出手调控楼市：“附加价值低，必须收紧贷款”

by Mun Jewon

Published 18 Jul.2023 09:08(KST)

房地产现回升迹象…韩国央行忧虑家庭负债攀升
“生产率改善乏力，贷款资金却高度集中”
从资源配置效率看有必要加强贷款监管
应将全租贷款纳入DSR并调整LTV等指标

韩国银行近日接连就近期出现反弹迹象的房地产市场发出警示声音。随着高强度紧缩货币政策进入尾声、家庭负债增速再度亮起警报灯，韩国银行被解读为将核心原因——房地产相关贷款作为主要目标，提高对相关风险的警戒级别。

韩国银行解释称，房地产行业相较其他行业生产率提升速度较慢，却对家庭负债率恶化产生巨大影响，因此有必要加强监管，使资金流向该领域的规模较现在“减少”。其中最典型的就是与主要国家相比监管相对宽松的全租资金贷款。

生产率低却吸金不断的“房地产”

据韩国银行介绍，房地产行业被视为与生产率提升速度相比资金集中度过高的典型领域。自2002年以来，房地产行业的实际增加值增速相较制造业、专业科学、电气设备等主要产业更为缓慢，但自2015年起，其贷款集中度却比其他行业上升得更为陡峭。

从17日由韩国银行经济研究院副研究委员 Lee Kyungtae 和金融货币研究室室长 Kang Hwan-gu 发布的报告来看，以去年为基准，流入房地产行业的贷款资金规模是其在国内生产总值（GDP）中占比的两倍以上；相反，制造业和专业科学等其他主要行业中，流入的贷款资金规模与其在GDP中的占比大致相当，或略低一些。

韩国银行相关人士表示：“通常情况下，实际增加值不高的行业不会被分配到大量资金，但唯独房地产行业却吸引了巨额资金，”并解释称，“这意味着流入的资金规模是其自身创造价值的两倍以上。”

韩国银行指出，从国家整体资源配置效率的角度来看，有必要降低房地产相关贷款的集中度，使资金能够适当流向生产率改善速度快于房地产行业的产业。

这并非韩国银行首次点名批评资金过度涌向房地产行业的现象。

此前，韩国银行金融稳定局局长 Kim Ingu 在上月23日举行的国民经济咨询会议与韩国经济学会联合论坛上表示：“贷款并没有流向生产率高的部门”，“要提高资本效率，就必须把流向房地产的资金引导到更具生产性的领域。”

韩国银行总裁 Rhee Changyong 也在本月13日金融货币委员会会议结束后的记者座谈会上表示：“如果以首都圈为中心的房价上涨导致家庭贷款进一步增加，就会出现问题”，“从中长期看，为了将家庭负债占GDP的比重降至80%左右，有必要通过调整住房抵押贷款等方式进行改革。”

“DSR应纳入全租贷款”……再度重申

韩国银行认为，为改善这种资金过度涌向房地产的现象，有必要强化总债务本息偿还比率（DSR）监管。

DSR监管是将借款人年度本息偿还额限制在其年收入一定比例以内的制度。目前韩国的这一比例标准为40%。也就是说，如果债务人年收入为5000万韩元，其一年需偿还的本金和利息之和不得超过2000万韩元。

问题在于，DSR本息计算对象中并不包括全租贷款和中期付款贷款等。因此，在加息周期之前，全租贷款大幅增加，带动首都圈全租价格快速上涨。从个人角度看，即便办理了全租贷款，仍可在额度范围内再获得其他信用贷款，这也推高了家庭贷款的增速。

报告建议，DSR监管中不仅应纳入全租贷款，还应将搬迁费用贷款、中期付款贷款等全部包括在内。韩国银行相关人士表示：“大多数国家在计算DSR时不设例外，将所有贷款一并纳入，只有少数国家将助学贷款排除在外”，“韩国也有必要逐步缩减例外对象。”

韩国银行在去年12月发布的《金融稳定报告》中也曾建议称：“考虑到全租资金贷款部分被用作差价投资（Gap投资）资金，成为推升房价和扩大住房市场波动性的因素之一，有必要研究对全租贷款部分适用DSR监管的方案。”

推高房价的全租贷款……“需留出时间差逐步改善”

由于国外几乎不存在全租制度，难以与韩国处于同一基准线进行比较；但即便考虑这一点，舆论仍普遍认为韩国对全租贷款的监管偏弱，受益对象范围过于宽泛。

实际上，2009年以前，全租资金贷款的担保上限仅约1亿韩元，而目前按住房金融公社标准已提高至4亿韩元。在此期间，全租价格大幅上涨，因此要求上调担保上限的声音很大；但反过来看，正是这种允许大额全租贷款的结构，在一定程度上推高了全租价格和买卖价格。

韩国银行相关人士指出：“如果（担保上限较低）全租贷款受益对象较少，就能起到改善这些人居住服务的效果；但一旦受益对象过于广泛，所有人的全租购买力都会上升，从而导致全租价格快速上涨”，“随后，买卖价格与全租价格之间的差距缩小，就会产生进行杠杆投资的诱因，而这又会进一步推高房价。”

尤其是韩国相较主要国家，对按房价比例设定住房抵押贷款上限的贷款价值比（LTV）监管更为严格，因此有分析认为，贷款需求不是流向住房买卖，而是集中到全租贷款上。由此也有观点认为，应适度放宽LTV监管，同时强化包括DSR在内的全租监管，将全租需求分流至买卖市场。

尽管韩国银行连日来对房地产市场带动的家庭贷款增加表示担忧，但短期内贷款监管发生变化的可能性并不大。原因在于，政府近期因“倒挂全租”问题加剧而为供应流动性，反而采取了部分放宽房地产贷款监管等与韩国银行立场相反的措施。房地产市场上也有声音认为监管反而推高房价，主张放宽DSR监管。

韩国银行方面也表示，与其在短期内迅速推动制度改革，不如在留出时间差的情况下，配合其他房地产相关制度一并逐步改善。例如，在全租居住的人当中，有人是在等待申请购房配售而推迟购房，如果骤然收紧全租贷款，可能会出现受损群体。

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韩国银行相关人士表示：“如果不同时调整包括住房配售制度在内的相关制度，就很难分散全租贷款需求”，“需要进行综合性审议。短期内能够采取的措施，就是在留出一定时间差的前提下，逐步缩减DSR的例外对象。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。