过期的房地产监管放宽法案…7月国会通过前景仍“不明朗”

by Kim Youngwon

Published 05 Jul.2023 07:00(KST)

再初换法·实际居住义务废止法修正案搁置
朝野6月内未能协调意见…推迟至7月国会
“路还长……短期内难以通过”

尹锡悦政府推进的房地产监管放宽法案被卡在国会常任委员会门前。对重建项目期间产生的超额收益征收“负担金”的《重建超额收益返还法》（简称“重超返法”），以及废除适用于限价预售住房的实际居住义务的《住房法》修正案，是目前争议的焦点。政府原本提出目标，要在今年7月之前实施修订后的重超返法，但主管常任委员会表示需要经过“充分的意见协调期”，因此舆论认为本月内通过的可能性不大。

5日，根据国会议案信息系统显示，重超返法修正案自今年2月15日提交至国会国土交通委员会第一分科国土法案审查小委员会后，截至上月22日已进行了三次审查。

同意“重建负担金”现实化，但在标准上分歧严重

重超返制度是指，从重建推进委员会获批之日至竣工时点，房价上涨部分扣除开发成本和平均房价涨幅后，如超额收益超过3000万韩元，则对超出部分按10%至50%的比例征收负担金。该制度在2006年首次引入后，房地产市场很快陷入低迷，实施一再被搁置；直到文在寅政府上台后的2018年，才首次向对象小区发出预定负担金额的通知。由此，以重建小区为中心爆发了强烈反弹，再加上地方自治团体执行意愿不足，负担金实际上并未得到有效征收。

对此，政府去年9月发布了“重建负担金合理化方案”，推动放宽重超返制度。政府认为，自2006年立法以来客观条件已发生变化，尤其是地方地区需要放宽负担金，因此有必要改善征收标准。国土交通部住房土地室长Kwon Hyukjin上月15日在国土小委会上表示：“当初设计该制度时，曾表示要将制度设计在不对地方征收负担金的水平上”，“本次是要将负担金征收标准现实化，提高重建业主的接受度，使之成为可执行的制度，这就是修法的本意。”

22日，国会国土小委员长 Kim Jeongjae 在国会主持法案审查小委员会会议。当天会议将讨论放宽重建超额收益回收标准（重建超额收益回收法）和取消实际居住义务（住房法）等议题。照片=记者 Kim Hyeonmin 提供 kimhyun81@

目前由执政党推进的法案，是国民力量党议员Kim Jeongjae去年11月提出的修正案，核心内容是将重建负担金的免征额度提高至1亿韩元，并把累进式追加征收区间扩大为以7000万韩元为单位。现行法规定，负担金免征额度为3000万韩元，追加征收区间以2000万韩元为单位。修正案还包括：将超额收益计算的起算时点，从“推进委员会组建批准日”推迟到“组合成立许可日”；对长期持有重建住房的一户一房持有者，根据持有年限给予10%至50%的负担金减免。

但由于朝野双方未能就免征额度、追加征收区间等细节达成一致，该法案仍滞留在小委员会中。共同民主党在“制度现实化”这一前提上虽表示认同，但认为政府和执政党提出的负担金免征标准过高、征收区间跨度过大。民主党议员Kim Byungwook上月15日在法案小委会上主张“免征金额为8000万韩元，征收区间为6000万韩元”。Kim议员解释称，相比政府计算房地产价格涨幅的基准时点——2021年年末，今年3月的房地产价格更低，将这一情况反映到制度中时，基准应设为8000万韩元而非1亿韩元。

在反映了在野党上述意见后，国土部于上月22日的小委员会会议上提出了“修正案”。修正案内容为，在维持1亿韩元免征额度不变的前提下，根据适用费率，将追加征收区间在7000万至4000万韩元之间实行差别适用。同时，还提出将对长期一户一房持有者的减免方案，从原先“持有10年以上者最多减免50%”，扩大为“持有20年以上的超长期持有者减免60%”。

在野党对修正案同样表示反对。民主党议员Jang Cheolmin上月22日在小委员会上表示：“如果能在3亿5000万韩元以上区间再新增一个适用60%（负担率）的区间就更好”，“因为该制度原本就是针对江南地区产生的超高额超额收益而设立的。”民主党议员Kim Byungwook则坚持其此前提出的“免征金额8000万韩元”方案。

正义党则反对放宽负担金这一方向本身。正义党议员Sim Sangjeong上月15日在法案小委会上表示：“超额收益返还是负担金，不是税收。其目的本身并不是‘对所得征税’，而是为抑制投机、维护社会公平，由公共部门对不劳而获的收益进行一定程度的回收”，“对于通过公共特惠所获得的利益，政府没有理由全部予以豁免。”

“废除实际居住义务”，6月国会连讨论都未能展开

图片由联合新闻提供

与朝野对修订重超返法的立法宗旨基本达成共识不同，“废除实际居住义务”因在野党强烈反对，预计在国会的审议将更加艰难。政府曾在今年“1·3房地产对策”中，将此作为解决滞销住房问题的方案之一予以公布。具体内容为：在调控地区中的限价预售区域，将最长10年的转售限制期缩短为最长3年，并废除适用于首都圈限价预售住房的2至5年实际居住义务。此前，文在寅政府曾出于对认购市场过热和房地产投机的担忧而设立实际居住义务条款。

放宽实际居住义务的《住房法》修正案由国民力量党议员Kim Jeongjae、Yoo Kyungjoon提出。Kim议员的法案规定，购房者无需自首次入住日起持续居住，只要在转让所购住房之前履行完规定的居住义务期限，即视为符合居住条件；Yoo议员的法案则规定，彻底废除适用于首都圈限价预售住房的实际居住义务本身。

这两项法案在3月至5月间三次提交小委员会审议，但在野党反对强烈，导致上月甚至连讨论都未能展开。执政党方面主张，由于今年5月通过修改施行令已放宽了转售限制期限，但受实际居住义务的掣肘，相关修法效果无法显现，因此敦促尽快处理法案。然而在野党则批评称，这是政府未能协调好修法时点所致。民主党议员Maeng Sungkyu指出：“一边放宽了转售限制措施，一边又因为法律修订不到位而没有效果，却反过来主张这是个问题，本身就有问题”，“在修法时就应当同步调整施行时点，政府一味先做自己想做的事，等到法律未能修订就指责政策受阻，这在逻辑上说得通吗？”在野党还提出担忧，认为如果废除实际居住义务，“差价投机”可能会增加。

无论是放宽重超返制度，还是废除实际居住义务，由于朝野分歧较大，7月国会能否通过仍不明朗。国会国土委员会国民力量党干事Kim Jeongjae就重超返法表示：“距离达成共识还有一段路要走。由于分歧仍然存在，（眼下）不可能马上通过”，“必须在100%尊重各位议员意见的前提下逐步缩小分歧，不能预先设定某个目标（时间点）来推进。”