[实战理财]“分售价上限定制”江南3区下半年将迎大行情

by Roh Kyungjo

Published 05 Jul.2023 13:00(KST)

停摆了两年多的江南地区商品房预售将从今年下半年开始重新启动。江南地区上一次预售项目是2021年6月推出、下月即将交房入住的首尔瑞草区盘浦洞“Raemian One Bailey”。近期受原材料价格和人工成本上涨影响，预售价也随之走高，而江南地区适用预售价格上限制度，比任何时候都更受关注，因为与周边市价相比，购房者有望获得数亿韩元的差价收益。也有意见指出，这最终成了“现金富人专场”，但如果与未实施上限制度的地区相比，预售价差距不大，那么挑战江南地区的预售楼盘仍然值得一试。

首尔江南区清潭洞“清潭 Le-El（三益公寓重建）”鸟瞰图。首尔市供图

◆“Cheongdam L Le”等江南三区逾2000户普通预售

今年下半年，在江南三区（江南区·瑞草区·松坡区）将迎来罕见的大规模预售行情。根据5日RealToday的数据，这一期间共有9个楼盘启动预售。在总计1万1546户中，2364户为普通预售房源。

其中，对江南区清潭洞Samik公寓进行重建的“Cheongdam L Le”被视为重量级项目。Cheongdam L Le规划为最高35层、9栋、共1261户，其中普通预售为176户。这是江南区自2020年7月以来，时隔3年多再次推出的民间分售项目。自去年起多次推迟预售的大峙洞“The H Daechi Edelweiss”也在其列，共282户（普通预售79户）。道谷洞则有重建Samho公寓的“Raemian Leventus”，共308户（普通预售133户）正等待入市。

在瑞草区，蚕院洞“Sinbanpo Maple Xi”将以最高35层、29栋、3307户规模入市。方背洞有重建方背6区的“Raemian One Perla”1097户（普通预售465户），以及重建Samik公寓的“Acro Ritz County”707户（普通预售141户）正在准备预售。盘浦洞“Raemian One Pentas”651户（普通预售292户）也不容忽视。

在公寓价格涨势延续的松坡区，也有2个楼盘即将预售，分别是文井洞“Hillstate E-Pyeonhansesang Munjeong”和新川洞“Jamsil Raemian IPark”。两项目规模分别为1265户（普通预售296户）、2678户（普通预售578户）。据悉，新川洞“Jamsil L Le”则被推迟到明年以后推出。

◆比京畿龙仁更具价格竞争力的首尔预售楼盘

据住宅城市保证公社（HUG）统计，截至5月底，首尔民营公寓平均预售价为每3.3平方米3106万6200韩元，已连续3个月上涨。今年1月为3064万3800韩元，连续5个月维持在3000万韩元区间。与去年5月相比，上涨10.11%。

同期全国平均涨幅为11.77%，涨幅高于首尔。这在物价上涨的基础上，还受到政府年初大规模解除房地产调控地区的影响。目前全国调控地区仅剩江南三区和龙山区。也就是说，只有这4个自治区适用预售价格上限制度。

实际上，在京畿道龙仁市、光明市等地，以“国民户型”（专用面积84平方米）为基准，预售价超过10亿韩元的楼盘正接连出现。5月在龙仁市器兴区预售的“E-Pyeonhansesang Yongin Station Platform City”创下龙仁历史最高预售价，达到12亿3500万韩元；而重建光明市Gwangmyeong 4R区的“Gwangmyeong Central IPark”，除低层外，专用84平方米户型的预售价均定在12亿韩元以上。

相反，今年4月在首尔东大门区辉京洞预售的“Hwigyeong Xi Decentia”，专用84平方米最高预售价为9亿7600万韩元，未超过10亿韩元。供应于恩平区新寺洞的“Saejeol Station Doosan We’ve Trigeium”最高价也为9亿9000万韩元。首尔地区这些在一顺位认购中录得数十比一平均竞争倍率的楼盘，其预售价反而低于京畿地区。

即将在江南地区预售的楼盘也不例外。本月计划预售的松坡区文井洞“Hillstate E-Pyeonhansesang Munjeong”，预售价为每3.3平方米3582万3906韩元。与附近已建成小区每3.3平方米约4000万韩元的成交价相比，价格更低。在首都圈预售价飞速上涨的背景下，江南地区这些低于市价的预售楼盘自然备受关注。