[Why&Next]房价触底了吗？乐观论令人不安的原因

by Mun Jewon

Published 28 Jun.2023 06:10(KST)

Updated 28 Jun.2023 08:44(KST)

open/close

住房抵押贷款利率受国债收益率上升影响
若美联储持续紧缩市场利率或再度反弹
主要国家经济衰退隐忧…需关注至年底
但审批大减…3年后房价或将暴涨

围绕“房价见底论”的前景判断出现分化。近期公寓价格跌幅收窄、住房抵押贷款也再度增加，一些分析认为房价已经探底，只剩下反弹一途，但也有观点指出这不过是过度乐观。专家解释称，对房地产景气影响最大的因素是利率和经济，而考虑到近期美国紧缩基调和经济衰退预期，要立刻期待房价转为上涨并不现实。

房价已经探底？……首尔已重回上涨

近期市场和部分学界之所以不断放大“房价见底论”，主要原因在于公寓价格跌幅收窄和交易量增加。首尔今年一季度公寓买卖成交量为6858套，较去年同期（3343套）激增105.1%；今年二季度截至本报道日为止也达到7953套，增加75.4%。韩国不动产院统计显示，全国公寓售价跌幅上周收窄至-0.01%，首尔则已连续5周上涨。

考虑到近期因“逆全租”导致“差价投资（利用全租保证金购房）”并不容易，其中相当一部分成交被视为自住性购房。民间统计机构KB不动产的调查也显示，在排名前50的大型龙头公寓小区中，售价已连续两个月呈上涨趋势。可用来预测未来首都圈走势的江南，高价公寓交易持续增加；本月26日首尔Heukseok River Park Xi无顺位认购吸引了约93万人申购，认购热度高涨。

在上周由韩国经济学会和国民经济咨询会议主办的房地产展望论坛上，首尔大学环境大学院教授 Kim Kyungmin 表示：“自今年1月特例住房按揭贷款实施之后，首尔和江南地区9亿韩元以下公寓的买卖成交量大幅增加”，“从成交量来看，市场根本不是处在下跌阶段”。Kim教授认为，由于市场预期公寓价格将上涨，即便全租价格承受下行压力，“逆全租”问题也会有所缓解。

相反，由于去年和今年公寓许可与开工大幅减少，甚至有观点认为，从2025年至2026年起可能出现供应冲击。随着房价上涨预期成为主流，担任主持的KDI国际政策大学院名誉教授 Cho Man 总结称：“关于房地产市场和系统性风险，今天发表和参与讨论的各位整体意见是，目前看起来不像是危机状况，但仍有必要持续监测。”

美国紧缩尚未结束……“断言反弹为时尚早”

但担忧过度乐观的专家也不在少数。其中最关键的是充满不确定性的美国货币政策走向。住房抵押贷款利率必然会对房地产价格产生巨大影响，而对其产生影响的银行债、国债利率则会根据韩美两国紧缩程度而大幅波动。比如，从去年到今年上半年，尽管韩国银行上调了基准利率，但由于市场预期紧缩即将结束，国债利率下行，住房抵押贷款利率也随之走低。

银行混合利率型（前5年固定利率、之后转为浮动利率）的住房抵押贷款，是以银行债5年期利率为基准，而国债5年期利率又是银行债5年期利率的参照；同时，5年期利率则跟随10年期利率波动。因此，Kim Kyungmin 教授表示：“住房抵押贷款利率与其说看基准利率，不如说国债10年期利率的走向更为重要。”他指出，去年底以来国债利率下行，拉低了住房抵押贷款利率，对今年以来房价反弹产生了影响。

问题在于，近期这一国债利率又开始回升。根据金融投资协会数据，国债5年期利率从去年10月21日的4.638%降至今年2月3日的3.096%，近期又回升至3.5%~3.6%区间；国债10年期利率也在3.6%左右。受此影响，五大商业银行浮动利率型住房抵押贷款利率的下限，从上月底的年3.91%~6.15%，近期升至年4.23%~6.12%。

由于美国联邦储备制度（Fed）表态今年还将再加息两次，明确维持强硬紧缩基调，国债利率在短期内也可能继续上行。受美国经济衰退担忧影响，本周国债利率虽略有回落，但市场对美国进一步加息的预期并未立刻减弱。若“高基准利率水平不会轻易回落”的预期升温，市场利率将上涨，住房抵押贷款和房地产交易也可能再度放缓。

今年秋季成交量仍需观察……3年后或现“供应冲击”

因此专家解释称，要确认房价是否真正转入上升通道，至少要观察到搬家旺季——秋季的交易情况。韩国银行一位相关人士表示：“急售房源被消化后，实际成交价上涨是理所当然的，更重要的是，后续是否还有房源以更高价格实际成交”，“大家都同意市场站在拐点上，但房价会进一步上涨，还是只是短暂反弹，今后的交易情况会给出答案”。

韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 表示：“要确认房价反弹是否只是暂时现象，至少需要看到成交量连续两个季度以上增加，以及作为先行指标的全租价格是否上涨，但这两点目前都尚未满足”，“尤其是额外加息的可能性仍然存在，因此认为房价会立刻进入全面反弹阶段，并不符合逻辑分析。”他认为，有必要观察到年底的成交量走势。

不过，Ko院长指出，由于自去年起住房许可和开工规模减少，约3年内出现供应冲击的可能性确实存在。他表示：“从开工到入住通常需要3年时间，而近期开工量正在减少。如果假定当前趋势延续，3年后供应将减少40%以上，首尔房价可能大幅飙升”，“政府除了第三期新城和重建项目外，也有必要关注其他复合开发项目”。

Mokmin经济政策研究所所长 Do Seonggyu 表示：“被压制的需求心理已经大幅修复，但考虑到过去一年半的跌幅过大，仍然需要更多时间”，“即便市场恢复，预计也将呈现平缓的U型走势。”他还表示：“不过，就首尔而言，新入住量本就不多，如果再叠加许可减少，2~3年后因供应不足引发的不安情绪可能加剧，再次扰乱市场。”

한글 기사 보기

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。