[时评] 规避 DSR 的“特例”，有必要进一步讨论

Published 26 Jun.2023 13:35(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:13(KST)

open/close

房地产分析师 Chae Sangwook

2022年9月，全国未售出住宅从3.2万户增至4.0万户，政府由此开始动用支撑房价的政策。其中立竿见影的政策是被称为“政策按揭”的特别保障住房贷款的实施。与原有保障住房贷款限定收入、且仅限价格在6亿韩元以下住房不同，特别贷款取消了收入限制，将适用对象扩大到价格在9亿韩元以下的住房。此外，该贷款最长期限为50年，并以“中途还款手续费为零”为目标，于今年年初高调推出。特别保障住房贷款预算也划拨了逾40万亿韩元，这一规模相当于2010年代家庭贷款年均增量（80万亿韩元）的一半。仅上半年就已消化逾30万亿韩元，意味着执行的贷款规模已达到常年水平。由于家庭贷款统计以实际执行额为准，因此相较实际申请金额偏低，但自该制度实施后，从今年2月起房市出现明显反弹，这一点足以说明特别按揭贷款的威力。

从根本上看，特别按揭的意义在于，它可以规避自2021年起强化的家庭贷款管理方案的核心——总债务本息偿还比率（DSR）。正因为如此，自2022年9月以后房价跌幅开始快于预期时，政府为在短期内提振市场而引入了这一政策。

展望下半年，目前预期的住房市场风险中，最大的一项是“逆传贳”（到期续租押金低于原押金的现象）。韩国银行在6月发布的金融稳定报告中表示，如果今年3月水平的押金租金持续不变，仅今年一年就将发生总计24.2万亿韩元的押金返还，这相当于同期到期的总押金租金288万亿韩元的约8%。通常情况下，押金租金在两年续约时总是上涨的，但在2022年第四季度首次出现逆传贳，规模当时还非常有限，却预计从今年第一季度的3.9万亿韩元增加到第四季度的7.7万亿韩元。下半年押金租金究竟是较3月下跌还是上涨，被认为将决定逆传贳规模的大小。

如果逆传贳加剧，房东在无法向房客返还押金的财务状况下将不得不处置所持房地产，由此刺激抛售，导致房地产市场动荡。因此，经济副总理兼企划财政部部长秋庆镐主张，逆传贳规模可能高达100万亿韩元，并据此阐述推出特别逆传贳贷款的正当性。然而，也有不少反对意见认为，一旦允许特别逆传贳贷款进入市场，将引发道德风险，使投资者在住房市场中得以对冲损失。

不过，更为根本的问题在于，无论是否实施这类特别贷款，相关问题终究难以避免。原因在于，这些特别贷款从本质上说都是“超出收入水平的过度贷款”。无论是上半年的特别按揭，还是下半年的特别逆传贳贷款，都不考察总债务本息偿还比率。这两类特别贷款不同于普通贷款，它们实际上是发放超出按本息偿还前提所适用的总债务本息偿还比率的贷款。这意味着以“预支未来收入”的方式在当下消费；一旦特别贷款时代结束，在正常环境下就可能出现与此前透支未来需求规模相当的需求真空。

为应对眼前危机而动用政策，是政府当局的义务和基本姿态，历届政府都不会主动将市场推入危机。然而，关于解决方案是否应当允许超出收入水平的贷款，或许已经到了需要进行更充分社会讨论的阶段。