“市中心零空置” 韩国写字楼市场走势与美国相反…机构权衡“买楼投资”

by Park Soyeon

Published 08 Jun.2023 07:25(KST)

Updated 21 Jul.2023 14:14(KST)

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首尔核心办公区空置率下降租金上涨
海外“困境基金”瞄准贬值大楼却空手而归
物流中心、数据中心等形势恶化商业地产整体复苏放缓

从首尔南山眺望的市中心。照片由记者 Kang Jinhyung 提供

“最近光化门一带几乎没有写字楼空置。”

与美国商业地产市场急剧低迷不同，韩国写字楼市场的需求几乎没有减弱。今年以来，首尔主要写字楼区域的空置率下滑、租金上涨，办公楼市场氛围出现反转。此前几乎“全面停止”不动产投资的金融公司和机构开始将目光重新投向核心区域的写字楼，出现了投资资金“扎堆涌入”的现象。

据大数据和人工智能（AI）驱动的商业地产专业企业Real Estate Planet统计，5月首尔市（整体）写字楼空置率为2.43%，比去年5月的2.8%下降0.37个百分点。与此相反，同期包括租金和管理费在内的单位专用面积成本（NOC）为19万6597韩元，比一年前的19万2014韩元上涨4583韩元，涨幅2.4%。中心商务区（CBD）空置率从一年前的5.56%降至上月的4.03%，下降1.53个百分点。单位专用面积成本则从去年5月的19万1001韩元增至今年5月的19万3819韩元，上涨2818韩元，涨幅1.48%。CBD中心商务区是指首尔特别市中区、钟路区一带的办公区，大致连接钟阁站～光化门站～首尔站一线。代表性楼宇包括光化门教保大厦、Centropolis、D Tower光化门、Center One、State Tower南山、Grand Central、Seoul Square、Gran Seoul、Pine Avenue、Signature Tower等。

分析认为，与美国不同，韩国从居家办公迅速回归线下正常办公，从而维持了写字楼需求。Genstar Mate研究与咨询本部本部长 Lee Hyunggu 表示：“新冠疫情之后，美国和韩国在写字楼需求与价值方面呈现出不同走势。如果说美国仍在大范围实施居家办公，那么韩国出于文化因素基本都回到办公室上班；美国写字楼一旦出现约30%的空置率，价格会立刻在市场估值中得到反映，市价会大幅低于买入价，而韩国即便出现一定空置，房地产价值也不会骤跌，整体保持相对稳定。”

在美国和欧洲等地，以价值急剧下跌的楼宇为标的、伺机“抄底”的专业“困境资产基金（distressed fund）”也在不断设立。为应对类似情况而组建的海外基金自去年起就瞄准韩国市场募集资金，但由于韩国国内写字楼价格并未大幅下跌，导致困境资产基金未能大展拳脚的情况也已被观察到。

虽然以优质写字楼为中心，自今年年初起投资情绪有所回暖，但在降息尚未真正启动的当前阶段，市场普遍认为现在还难言积极进场投资。Lee Hyunggu 本部长表示：“以顶级写字楼为基准，贷款利率此前最低约为2.4%，目前已升至6.5%。贷款利率每上升3个百分点，收益率就会下降约4.5个百分点，因此很难满足机构投资者期望的年化6%的股息收益率，这一状况仍在持续。”NH Nonghyup REITs Management房地产投资信托事业本部长 Kim Dongjung 也分析称：“空置率下降与租金上涨趋势十分明显，无疑是扩大投资需求的重要事件，但由于降息预期尚未明朗，投资者的投资情绪依然不够确定。”

此前将投资视线转向物流中心、数据中心等多元资产的机构，眼下已将视角收窄至需求稳定的写字楼资产，但也有观点认为，目前仍难以断言市场已进入恢复阶段。Koramco Asset Trust房地产投资信托事业第一部门本部长 Kim Cheolgyu 表示：“在考虑是否投资不动产时，可以看到资金正在集中流向需求坚实的首尔三大写字楼区域。但物流中心及其他不动产的状况依旧不佳，要想恢复对整个商业地产的投资信心，恐怕还需要一段时间。”

另一方面，截至今年第一季度，韩国国内不动产间接投资资产总额为90兆5000亿韩元。该规模自2017年的34兆200亿韩元、2018年的43兆2000亿韩元、2019年的51兆2000亿韩元、2020年的62兆韩元、2021年的76兆韩元、2022年的87兆4000亿韩元一路增长而来。