[危机中的全租]③围绕废除全租的争论：“居住阶梯”vs“寿命已尽”

by Im Onyu

Published 30 May.2023 06:00(KST)

Updated 30 May.2023 07:45(KST)

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韩国独有的特殊租房制度
“比起培育全租，更重要是将损失降到最低”
“若人为废除，居住成本将进一步加重”

“Jeonse”在英语中也直接写作“jeonse”。这是韩国独有的租赁制度。房东需要一大笔资金，而承租人又不想承担月租负担，双方需求契合，使其逐渐成为核心居住形态。

但近期随着“全租诈骗”“空壳全租”“逆全租难”等问题集中爆发，废除全租制度的主张愈演愈烈。就连总揽住房政策的国土交通部部长 Won Heeryong 近日也表示，“全租制度的寿命已经走到尽头”，暗示将对该制度进行全面重组。

Won Hee-ryong国土交通部部长在国会召开的国土交通委员会全体会议上回答议员质询。联合新闻提供

主张废除全租的 Connected Ground 代表 Chae Sangwook 称：“因为政府甚至提供保证保险来推动全租，市场规模被进一步放大，全租诈骗和逆全租受害者的数量也随之大幅增加。”他主张：“与其培育全租，不如把防止受害作为重点，应当极大幅度降低全租保证保险的承保上限，让全租在市场上自然消亡。”

不过，也有观点认为，在现实中，全租是房地产市场的一大支柱，同时占据了租赁市场的一半，完全取消全租是不可能的。大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 指出：“以全租诈骗或逆全租为依据，主张今后全租必须消失，是一种特殊制度，应该像发达国家那样普遍采用月租，这样的说法有失偏颇。”这位研究委员补充说：“正是因为有大量承租人认为全租更有利，所以这一制度才能在市场中发挥作用。如果对有真实需求的制度进行人为管制，很可能加重市民的居住负担。”

最近随着全租诈骗、空壳全租、倒挂全租危机等问题集中爆发，废除全租制度的主张愈演愈烈。图片来源为Pixabay提供

因此，有声音认为，应当在保留全租制度本身的前提下，弥补其中导致大批受害者出现的制度漏洞。Zigbang 大数据实验室室长 Ham Youngjin 表示：“去年全租押金总额已超过200万亿韩元，房东根本没有能力全部返还”，“与其一刀切废除，不如从根本上修补零资本差价投资、押金无法返还等给承租人带来痛苦的制度缺陷。”

在“全租寿命已尽”言论引发争议后，部长 Won 也表示将推进对全租制度的渐进式改革。目前提出的方案包括：在存在优先顺位押金、根抵押权或既有债务的情况下，对可承租的押金额度进行限制等。他同时划清界限称，不考虑引入托管支付（Escrow）制度。所谓托管支付，是指承租人将全租押金存入第三方机构（信托公司或担保机构等），由该机构将一部分押金予以托管，剩余部分再支付给房东的方式。