[危机中的全租]②“今年底逆全租达高峰”……须为房东打开退路

by Im Onyu

Published 30 May.2023 06:00(KST)

Updated 30 May.2023 09:30(KST)

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首尔全租价格高点在2021年三、四季度
“下半年逆全租规模或将扩大”
逆全租或将拉低买卖价格

“由于2021年末全租价格触及高点，从结构上看，今年年底出现全租倒挂高峰在所难免。”（Chae Sangwook Connected Ground代表）

首尔某房地产中介门前 [图片来源=联合通讯社提供]

有悲观预测称，刚刚波及首尔公寓的“全租倒挂”难题将在下半年如海啸般席卷而来。首尔全租价格高点主要集中在2021年7月至12月，随着相关合同在今年下半年到期，届时全租倒挂的规模可能进一步扩大。再加上6月首尔将有超过5000户新房入市，以及政府正推进取消实际成交申报义务，可能导致全租供应增加，这些因素都为上述判断增添了分量。

30日，《亚细亚经济》按首尔各自治区选取户数最多的25个公寓小区，对其全租价格进行追踪后发现，大部分小区的最高价高度集中在2021年下半年，尤其是9月和10月。9月，江西区“江西Hillstate”（9亿韩元）、冠岳区“冠岳Dream Town”（7.2亿韩元）、铜雀区“新东亚River Park”（7.7亿韩元）、中区“南山Town”（8.5亿韩元）纷纷刷新历史最高价。10月，东大门区“Raemian We’ve”（9亿韩元）、麻浦区“麻浦Raemian Prugio”（11.7亿韩元）、西大门区“DMC Park View Xi”（12亿韩元）、瑞草区“盘浦Xi”（22亿韩元）、阳川区“木洞新市街14小区”（9亿韩元）也都创下最高价。

专家据此判断，随着两年期高点合同在今年下半年集中到期，全租倒挂的规模可能大幅扩大。也就是说，房东无法通过新承租人的押金来返还原承租人的押金的情况，可能会大面积出现。城市与经济公司代表 Song Seunghyun 表示：“从全租合同周期来看，今年下半年属于全租倒挂的规模很可能大幅扩张。由于全租价格已经与买卖市场一起经历了大幅调整，与其说全租价格会进一步深跌，不如说全租倒挂的‘范围’会变大，受害人数可能随之增加。”

截至5月第四周，首尔公寓全租价格在时隔1年4个月后转为上涨，整体上呈现出趋稳态势。但下半年的全租倒挂风险，以及目前滞留在国会、关于取消公寓实际自住义务的法案走向，预计都将成为全租市场的重要变量。一旦实际自住义务被取消，全租供应将会增加，从而再次对价格形成下行压力。

紧接着下个月首尔集中迎来入住房源，也加剧了对全租市场不稳定的担忧。根据不动产R114的数据，5月首尔无入住房源记录，而6月入住房源将增至5118户。其中，首尔芦原区上溪洞“芦原Lotte Castle Signature”（1163户）、首尔东大门区龙头洞“清凉里站Hanyang Sujain 192”（1152户）等小区即将迎来交房。不动产R114研究组组长 Yoon Jihae 表示：“由于入住房源较上月大幅增加，对全租市场形成的下行压力预计将相当可观，有必要提前做好应对全租倒挂的准备。”

不过，也有观点认为，从整体上看，下半年首尔入住房源少于上半年，不至于将全租价格进一步压低。Zigbang大数据实验室室长 Ham Youngjin 表示：“今年首尔公寓入住房源将从上半年的1.3578万户减少到下半年的9480户，全租价格将朝着跌幅收窄的方向发展。”

与此同时，若下半年全租倒挂的扩散真正成为现实，刚刚好不容易摆脱交易“冰封期”的首尔房地产市场，可能再度陷入僵局。由于房地产市场低迷会通过资产价值下跌传导至实体经济，导致景气萎缩，呼吁为房东打开“退路”，以稳定全租市场的声音正在不断高涨。Yoon组长指出：“在总债务本息偿还比率（DSR）被限制在40%的情况下，房屋出租业主受到监管束缚，几乎没有能力返还押金。为了帮助那些因流动性受阻而无法退还押金的业主，有必要上调这一比例。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。