[独家]已无安全区…首尔25个自治区中有21个出现“倒挂租金”

by Im Onyu

Published 30 May.2023 06:00(KST)

Updated 30 May.2023 08:13(KST)

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[危机中的全租]①区内最大小区公寓全面排查
5月全租价格比两年前下跌1亿至6亿
因“押金未返还”而惶恐不安的租客

曾被视为“安全地带”的首尔公寓租赁市场也被“逆全租”波及。今年5月，在首尔各自治区中选取户数最多的25个公寓小区进行调查发现，其中21处（84%）的全租价格较两年前出现下跌。随着此前担忧的逆全租风险现实化，全租价格动辄下调数亿韩元，承租人对押金无法如期返还的恐惧与日俱增。

对首尔25个自治区户数最多公寓全面调查……84%全租价格较2年前下跌

30日，《亚洲经济》以首尔各自治区中户数最多的25个公寓为对象追踪全租价格，结果显示，今年5月价格低于2年前（2021年5月）水平的小区多达21处。除江东区、衿川区、中浪区、铜雀区外，江南区、江北区、江西区、冠岳区、广津区、九老区、芦原区、道峰区、东大门区、麻浦区、西大门区、瑞草区、城东区、城北区、松坡区、阳川区、永登浦区、龙山区、恩平区、钟路区、中区均属此列。

从首尔南山眺望到的市区公寓小区景象。联合新闻供图

整体来看，有84%的小区属于房东需返还的押金多于从新承租人处收到押金的“逆全租”状态。全租价格以国民标准户型——专用面积84平方米的最高成交价为比较基准。对于今年5月无实际成交记录的衿川区、阳川区、龙山区、恩平区，则采用4月的实际成交价；对于无84平方米全租合同记录的芦原区，则以59平方米的实际成交价作为对比。

两年间全租价格跌幅最大的为瑞草区盘浦Xi小区，从20亿韩元跌至14亿韩元，下调6亿韩元（30%）。广津区九宜现代2小区从9.6亿韩元降至6.2亿韩元，下跌3.4亿韩元（35.4%）。江南区银马公寓从10亿韩元降至7亿韩元，下跌3亿韩元（30%）。钟路区庆熙宫Xi 2小区也从12亿韩元降至9亿韩元，下跌3亿韩元（25%）。东大门区Raemian We’ve从8.9亿韩元降至6亿韩元，下跌2.9亿韩元（32.6%）；江北区SK北汉山City则从6.7亿韩元跌至4亿韩元，下调2.7亿韩元（40.3%）。

从统计结果看，未出现逆全租的江东区高德Gracium小区，其2021年5月的最高价相较当年4月和6月异常偏低；而衿川区碧山5小区、铜雀区新东亚River Park、中浪区新内Desian Foret等小区的全租价格在当年6月至9月急剧攀升，综合这些因素，可事实上认定首尔25个自治区整体都出现了逆全租。

所谓逆全租，是指全租价格下跌，房东仅凭新承租人的押金已难以向原承租人返还押金的状态。此类逆全租在首尔全境扩散，是因为在过去两年中，新修订的《住宅租赁保护法》推高了全租价格，而受美国高利率影响，国内对全租的忌避情绪加重，全租需求下降，价格随之大幅下挫。根据韩国不动产院数据，截至5月第四周，首尔全租价格今年以来累计下跌10.86%。

如果房东在两年前利用高企的全租价格进行高杠杆“差价投资”，那么承租人如今要想拿回被砍掉数亿韩元的押金，可能并非易事。两年前在全租价格暴涨压力下被迫搬家的承租人，如今正在经历押金无法返还的噩梦。