[首尔的未来]停滞不前的汝矣岛重建开闸放水…公寓最高将建至70层

by Kwak Minjae

Published 30 May.2023 10:19(KST)

“祈愿重建顺利成功。”在地铁5号线汝矣纳鲁站汉江沿岸一带的汝矣岛公寓小区里，到处都是大型建筑公司为争夺整备项目承揽权而悬挂的横幅。汝矣岛在1976年被指定为公寓区，但40多年间整体格局几乎没有变化，老旧公寓重建项目一直进展缓慢。不过，近期随着首尔市公开了相当于汝矣岛整备项目蓝图的地块单元规划（草案），汝矣岛重建小区得以正式启动整备项目。

最高70层·容积率800%……汝矣岛重建提速

自从首尔市长Oh Sehoon去年就任后，一直完全停滞的汝矣岛重建项目开始打开僵局。首尔市于上月28日公开了“汝矣岛公寓区地块单元规划区指定及地块单元规划决定（案）”。根据首尔市的规划案，最高高度可达200米（最多70层），最大容积率可提高至800%，从而可以进行超高密度开发。随着通过提高用途地区等级进行高密度开发，并放宽建筑高度等相关管制，这一带的重建项目将获得动力。舆论认为，提高用途地区等级并允许建设高度达200米，是令重建小区欢迎的利好。由于用途地区变更带来容积率增加，项目盈利能力会大幅提升，而楼层数增加则可降低建筑覆盖率，从而改善居住环境。距离汉江最近的公寓（汉江沿岸第一排住宅楼）的高度限制也从原来的15层放宽至20层以下。

此外，必须对汉江沿岸小区进行统一重建的强制性事实上已被消除，大部分单独小区的重建有望提速。汝矣岛一带重建自2018年时任市长Park Wonsoon提出“汝矣岛整体开发”构想后，一直鲜有实质性进展。由于汝矣岛房价过热等导致房地产市场过度升温，首尔市突然全面搁置了汝矣岛地块单元规划的制定。此后，部分小区尝试推进统一重建，但由于各小区情况不同，项目始终进展不顺。然而，在本次规划案中，仅是“鼓励”而非“强制”对汉江沿岸小区进行联合开发的方案得到正式化，因此各小区层面的重建方案预计将加快推进。

不过，首尔市仍建议汝矣岛Mokhwa·Sambu公寓、Jangmi·Hwarang·Daegyo公寓进行联合开发。理由是，这些是汝矣岛公寓区中距离汉江最近的小区，需要进行高效布局。首尔市方面解释称，为强化汝矣岛滨水休闲文化功能和以汉江为中心的空间结构重组等，提升公共空间的高效营造，因此鼓励联合开发。据悉，这些小区目前均在各自推进重建。首尔市相关负责人表示：“如果联合开发，将给予容积率奖励（以商业区为准最高70%），即便选择单独开发也不会受到不利影响。”

汝矣岛推进重建的公寓小区全景。곽민재 记者供图

9个公寓划为特别规划区……按区位特性开发

首尔市的构想是，将汝矣岛公寓区划分为共9个特别规划区，按照各自区位特性进行开发。具体来看，在地块单元规划中，Mokhwa·Sambu公寓为第1区，Jangmi·Hwarang·Daegyo公寓为第2区，Hanyang公寓为第3区，Siheom公寓为第4区，Samik公寓为第5区，Eunha公寓为第6区，Gwangjang公寓3～11栋为第7区，Gwangjang公寓1～2栋为第8区，Miseong公寓为第9区，新设为特别规划区。靠近汉江的1、2、4区将进行公共设施用地营造和居住环境改善。靠近金融中心特定开发振兴地区的3、5、6、7、8区，则将被引导发展为具备商业、办公和配套功能的区域。与汝矣岛站站圈相接的第9区，将推进有利于强化都市功能的开发。

首尔市解释称，这些区域大多属于“第3类一般居住区”，一旦制定特别规划区的详细开发计划，便可以实现用途地区等级上调。若上调为“一般商业区”，最高容积率可放宽至800%以下（建议600%以下），从而实现高密度开发。

首先，第1区Mokhwa·Sambu公寓将从第3类一般居住区上调为一般商业区，适用最高800%（建议600%）的容积率。第3区Hanyang公寓也将上调为一般商业区。在汝矣广路与国际金融路交叉口计划新建公园。第5区Samik和第6区Eunha公寓同样将变更为一般商业区，在两个小区相接并朝向国际金融路的一侧将建成公园。第7区Gwangjang公寓3～11栋也将变更为一般商业区，并计划在临国际金融路和汝矣纳鲁一侧建设“一字形”公园。第8区Gwangjang公寓1～2栋也将上调为一般商业区。第9区Miseong公寓同样将变更为一般商业区，并将在朝向汝矣东路一侧建设“一字形”公园。

与学校相邻的第2区Jangmi·Hwarang·Daegyo公寓，将从“第3类一般居住区”上调为“准居住区”，适用最高400%的容积率。第4区Siheom公寓也将从第3类一般居住区变更为准居住区。原本分布在小区内部的公园将迁至天主教汝矣岛圣堂西侧，小区内部则计划设置低层开放空间。本次汝矣岛公寓区地块单元规划将在居民阅览公告之后，提交城市规划委员会最终确定。

汝矣岛重建“蓝图”成形……“快速一体化规划”提速

随着汝矣岛地块单元规划的制定，一带的超高层重建项目也将加快推进。尤其是，首尔市与民间协商以大幅缩短整备项目周期的“快速一体化规划”指引的制定，有望进一步提速。由于汝矣岛地块单元规划已经完成，推进重建的小区可以以此为基础，更快速、更顺利地制定细化整备计划。

目前，汝矣岛是积极参与首尔市核心住房政策——快速一体化规划的地区之一。其中最具代表性的就是汝矣岛最老的小区Siheom公寓。Siheom公寓的快速一体化规划方案于去年11月获批，内容为将现有1584户重建为最高65层、约2500户规模的小区。竣工已有48年的Hanyang公寓，其将被改造为集商业与文化功能于一体、最高54层居住小区的快速一体化规划方案，同样于今年1月获批。Sambu公寓也于今年1月提交了适用500%容积率、建设最高56层公寓的整备规划申请书。该小区已基本确定将朝着制定快速一体化规划的方向推进。正准备以59层高度进行重建的Daegyo公寓，则于上月30日向永登浦区厅提交了快速一体化规划咨询项目方案。

由于参与快速一体化规划的小区众多，本次地块单元规划中也反映了尽可能提升快速一体化规划推进速度的内容。对于已完成快速一体化规划方案的Siheom和Hanyang公寓，其快速一体化规划中的内容原样纳入了地块单元规划。虽然被指定为特别规划区后，将根据单独的详细开发计划适用相应的容积率和建筑覆盖率，但规划中明确了这样一项指引：即便今后出台的快速一体化规划内容与地块单元规划存在冲突，也将优先适用快速一体化规划。

拥有350米金融摩天大楼的“国际金融中心”

首尔市提出包含重建蓝图的“汝矣岛公寓区地块单元规划”，是为了将汝矣岛地区打造为“国际金融中心”。首尔市在给予用途上调的同时，明确了多种捐赠征用设施，其中典型的就是新增外国人学校和金融科技孵化空间等教育、金融新空间。要成为如新加坡般的国际金融中心，就必须具备高质量的全球教育空间，让外国人可以携家属来此工作。以此为基础，首尔市的目标是将汝矣岛打造成世界前五的国际金融中心。

首尔市还于本月24日公开了为将汝矣岛培育为“国际数字金融中心”而制定的“汝矣岛金融中心地块单元规划（案）”。该规划案提出了对东汝矣岛一带（112万586平方米）放宽建筑高度限制、提供容积率奖励、上调用途地区等级等城市规划层面的支持方案。构想是以汝矣岛站为中心，打造聚集超高层建筑的金融中心区。结合区位特性等因素，将地块单元规划区划分为4个分区（国际金融中心区、金融业务支援区、都市功能支援区、都市居住复合区）。

汝矣岛一带高层写字楼全景。곽민재 记者供图

其中核心，是将汝矣岛洞22号一带指定为“金融特定开发振兴区”，并允许将原来的“一般商业区”用途地区上调为“中心商业区”。一旦成为中心商业区，最高可适用1000%的容积率。在此基础上，如果应用首尔市的创意·创新设计指引，还可获得额外奖励容积率，最高放宽至1200%。迄今为止，首尔的中心商业区仅有明洞和上岩洞两处，如今汝矣岛将新近加入其列。

首尔市的构想是，在国际金融中心区中将核心地段指定为金融特定开发振兴区，引导在此兴建350米以上的超高层建筑。金融特定开发振兴区目前包括汝矣岛站附近的Kyobo证券大楼、汝矣岛综合商厦、韩国交易所等所在区域。首尔市计划在这里引导建设高度超过汝矣岛Park One（333米·69层）的350米以上超高层建筑，形成立体化的城市天际线，打造世界级滨水城市景观。

继公寓区地块单元规划之后，金融中心地块单元规划也相继公开，舆论认为，未来将以超高层摩天大楼重生的汝矣岛，其“蓝图”已基本绘就。汝矣岛金融中心地块单元规划案将公示至下月8日，随后将开展战略环境影响评价和交通影响评价审议。审议结束后，还将经过首尔市城市建筑联合委员会审议，计划于年底前予以公告。

首尔市城市规划局局长Cho Namjun表示：“汝矣岛目前是同时推进金融中心地块单元规划、公寓区地块单元规划、第二世宗文化会馆等多种项目的首尔市中心区域之一，因此需要灵活的规划”，“期待通过汝矣岛金融中心地块单元规划，摆脱以监管为主的旧有范式，推动汝矣岛跃升为国际数字金融中心。”