[百岁时代理财]日本空置房，我们会没事吗

Published 24 May.2023 15:05(KST)

Updated 03 Aug.2023 13:39(KST)

open/close

Kang Changhee Truston资产运用养老金论坛代表

最近读了一本标题相当震撼的书，是日本经济和社会问题评论家Makino Motohiro写的《“负动产”地狱》。为什么不是“不动产”，而是“负（负数）动产”呢？作者指出，因为即便房屋或土地的所有者不愿再负担管理费、税金等费用，想要出售却根本卖不掉，反而要贴钱“请人拿走”才行。尤其值得关注的是，书中提到无法评估价格的空置房持续增加的情况。

日本总务省每隔5年就会对全国空置房情况进行一次调查并公布。2018年10月底调查结果显示，日本空置房数量为848万套，占全国住房总数的13.6%。如果在今年10月再次调查，空置房数量很可能会进一步增加。

一般人容易以为，空置房主要出现在农村地区或地方城市，是人口减少带来的结果，但事实并非如此。比如，距离东京30公里的多摩新城，是在20世纪70—80年代新城开发热潮中兴起的卫星城市。然而，时隔近50年，如今那里却成了只剩老人居住，或隔一户就有一户空着的“空屋小镇”。

空置房增加的最大原因，是少子化和人口老龄化导致的人口减少。在空置房不断增加的情况下，日本却仍然在没有像欧美发达国家那样采取防止既有住宅空心化对策的前提下，每年新建超过80万套住宅，这也是重要原因之一。房主去世后继承人之间意见不一致、如果拆除空置房改为持有空地则税负反而增加等因素，也都在推动空置房数量上升。

无法重建的老旧公寓小区同样是严重问题。在日本，公寓被称为“区分所有住宅”。若要重建区分所有住宅，需要获得住户80%的同意；若要彻底拆除，则必须取得100%的同意。但在现实中，几乎不可能获得如此高比例的同意。其背后原因包括重建的经济性问题、所有者高龄化、以及在公寓为继承财产时继承人之间难以达成一致等。

无法重建的公寓必然逐步走向贫民窟化，成为未来的空置房“预备军”。老旧公寓也会对周边地价产生影响。根据日本大学Shimizu Chihiro教授的调查发布资料显示，在某一地区内，建成20至25年的公寓比例每增加1个百分点，该地区地价就会下跌约4%。

那么，我国的空置房问题处于何种状况？据土地住宅研究院资料显示，以2020年为基准，全国1843万500套住房中，空置房约为151万1300套，占比8.2%。与2015年（106万9000套）相比，数量在短短几年内增加了多达41%。而且，韩国少子化与人口老龄化的速度甚至比日本更快。

在城市中心也开始出现空置房。随着新城开发等推进，年轻人从老城区搬往新城区，老城区人口随之减少。没有离开老城区的多是高龄群体或高龄独居者。这些人去世后，如果继承人不愿接手房屋，房子就会变成空置房，这种情况并不少见。

公寓贫民窟化问题，相比日本，我国更令人担忧。在日本，全国住房中采用钢筋混凝土结构建造的大型公寓比例仅约10%。而在我国，全国住房中公寓的比例则高达63%。由于想住进公寓的人很多，这一比例今后预计还会继续上升。每当经过地方城市，看到一片空旷地里矗立着高层公寓，就会担心10年、20年后，我们的孙辈要为如何处置这些建筑而吃多少苦。