穆迪：“自2011年以来首次下调”
居家办公推高空置率…加息抬升融资成本
“银行收紧贷款→房地产下跌→信用紧缩恶性循环”
美国商业地产价格时隔12年再次出现下跌趋势。由于办公楼空置率已高于金融危机时期等迹象，美国商业地产被认为正显露崩盘征兆，可能成为银行业危机的又一颗“定时炸弹”，引发担忧。
当地时间17日，彭博通讯社援引国际信用评级机构穆迪旗下子公司穆迪分析公司的数据报道，今年一季度美国商业地产价格重复交易指数为286.4，较一年前的288.6下跌2.2点（0.8%）。以1月为基准，美国商业地产价格出现下跌是自2011年以来12年来首次。
办公楼价格下滑主导了商业地产价格走弱。房地产投资管理公司Post Brothers最近以6700万美元（约890亿韩元）收购了位于华盛顿的一栋办公楼。直到2019年秋天，这栋楼的估值仍高达9250万美元（约1230亿韩元），不到4年时间价格就下跌了27.6%。截至上月中旬，标准普尔500指数办公楼房地产投资信托基金指数较去年初也暴跌约50%。
新冠疫情暴发后，居家办公增多导致办公需求下降，加之急速加息推高融资成本，美国商业地产市场遭受正面冲击。根据市场调研机构Costar Group的数据，今年一季度美国办公楼空置率为12.9%，高于2008年金融危机时期。穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi表示，“更大幅度的价格下跌正在到来”。
商业地产低迷正成为在3月硅谷银行（Silicon Valley Bank）破产风波中饱受冲击的银行业面临的最大不安因素。根据美国联邦储备制度（Federal Reserve）上周发布的半年度金融稳定报告，剔除农场和住宅用地产后，美国商业地产贷款规模达3.6万亿美元（约4800万亿韩元），其中超过60%为银行贷款，尤其是中小型银行的商业地产贷款占比较高。
然而，由于加息加重了贷款偿还负担，再加上银行在硅谷银行事件后收紧放贷标准，商业地产领域出现逾期、违约等不良资产的可能性大幅上升，而这又可能进一步演变为银行业危机。
美联储也对此保持警惕。美联储副主席Michael Barr前一天在国会表示，“我们正非常密切地关注商业地产相关风险”，“尤其是在加强对商业地产敞口较高金融机构的监管”。
也有观点认为，美国商业地产贷款的不良情况已经浮出水面。根据高盛集团的数据，美国办公楼商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）的逾期率从去年12月的1.58%升至今年2月的2.38%，上升了0.8个百分点，是同期整体CMBS逾期率涨幅（0.08个百分点）的10倍。
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Capital Economics北美首席经济学家Paul Ashworth表示，“由于银行收缩放贷，商业地产价格跌幅将进一步加大，从而再次引发额外的信贷紧缩，恶性循环的风险正在加剧”。首席经济学家Zandi则称，“如果美国避免经济衰退，房地产价格将下跌10%；如果无法避免，跌幅可能会大得多”，“我们就像站在剃刀锋刃上般危险”。
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