[记者手记]逆租房危机苗头显现…对症与治本之策需同步寻找

by Yoo Jaehoon

Published 17 May.2023 09:18(KST)

“居住在首尔的承租人 Park Mo（33岁）今年上月初全租合同已到期，但至今仍未拿回押金。全租价格较两年前下跌了3000万韩元。房东只是反复要求他‘等到有新的承租人出现’。”

这是19年前、即2004年某媒体报道中介绍的案例。无论出于什么原因，只要房价下跌，逆全租现象就会自然出现。对几乎将全部财产都当作押金的承租人而言拿不回押金、以及可能面临破产的房东而言，这都是一场噩梦。

历史正在重演。今年逆全租危机的征兆也十分明显。根据韩国住房城市保证公社（HUG）数据，今年1至4月的全租押金返还事故金额已突破1万亿韩元，几乎追上去年全年水平。更大的问题在后面。高点时期签订的全租房源将在下半年集中到期，加之新建住房的入市量也不容小觑。

眼前危机步步逼近，当务之急是先拿出应急性“对症疗法”。部分房东团体和相关行业人士主张，应暂时放宽适用于押金返还贷款的总债务本息偿还比率（DSR）监管。

无论以何种方式，应急性对症疗法终究会出台。Yoon Suk Yeol总统本月15日听取有关房地产的部门汇报后，已指示相关部长“研究包括逆全租在内的减轻居住弱势群体负担的方案”。

但同时也必须思考，从根本上修补反复出现的全租问题的“原因疗法”。全租制度以房价上涨为大前提。在房价上涨期，它诱发差价投资，推高家庭负债并催生房地产泡沫；在下跌期，则埋下债务炸弹的风险。这也是“废除全租论”屡屡抬头的原因。

要彻底废除一种自然形成的制度几乎不可能，因此有必要设计“有序退场”的方案。专家提出的思路包括：将全租资金贷款纳入总债务本息偿还比率监管、将全租保证额度缩减至70%以下、新设押金托管制度等。

关键在于，如何形成社会共识。由于全租制度在相当程度上发挥着为平民搭建“居住阶梯”的作用，历届任何一届政府都未曾尝试、也未能成功推进全租制度改革。也正因如此，在如今全租诈骗、逆全租忧虑等问题暴露出全租制度弊端之际，正是既推出应急性对症疗法、又同步设计中长期制度性“原因疗法”的难得时机。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。