“全租价下跌后想脱离小型公寓”……公寓挂牌量减少30%

在高利率时代，由于偏好月租，曾经泛滥的首尔公寓全租房源在6个月内减少了30%。随着全租价格大幅下跌、贷款利率降至3%左右，此前转投月租的承租人又重新回归全租市场。此外，由于以多户住宅和办公公寓为中心广泛发生的全租诈骗后遗症，不少承租人希望转向相对更安全的公寓。

从首尔南山眺望到的市区公寓小区景象 图片由联合新闻提供

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据房地产大数据平台“公寓实际成交价”16日统计，截至前一日，首尔公寓全租房源为3万8614套，较6个月前即去年11月的5万4765套减少了29.5%。去年11月因加息正式启动，全租遭到严重“嫌弃”，首尔全租房源突破5万套大关。此后直到今年2月，房源数量仍维持在5万套左右，3月降至4万套区间，进入5月则缩减至3万套区间。

在首尔25个自治区中，过去6个月房源降幅最大的是西大门区。从去年11月的1943套减少到目前的903套，降幅53.6%。其次是麻浦区，从2382套骤减至1114套，降幅53.3%。此外，房源减少率超过40%的自治区多达5个。江东区从2322套减至1263套，减少45.7%；城北区从1857套减至1027套，减少44.7%。其后，江西区、衿川区、铜雀区的降幅分别达到42.8%、42.6%、41.8%。

全租房源在短期内急剧减少的最大原因是全租价格下跌。由于高利率导致全租被严重回避，房东为寻找承租人只得“含泪”降低全租价格。再加上全租贷款利率降至3%左右，对承租人而言已没有拒绝全租的理由。

曾席卷非公寓市场的全租诈骗，也是公寓全租房源减少的另一主要原因。分析认为，多户住宅和办公公寓承租人对押金无法返还的担忧加剧，因此选择转向被认为相对安全的公寓。尤其是在新租赁法实施后，全租价格大幅上涨，曾离开公寓转向非公寓的承租人回流公寓也变得顺理成章。

尽管全租房源减少，但全租价格仍持续下行。根据韩国不动产院数据，上周首尔公寓全租价格下跌0.07%，今年以来累计下跌10.82%。不过，部分大型小区因房源消失，开始陆续出现全租价格反弹的案例。以去年年底入住房的首尔麻浦区阿峴洞“麻浦The Class”为例，全租房源已从去年11月的628套减少到目前的59套，全租价格从最低5亿韩元暴跌后，按挂牌价计算已飙升至6.5亿至8.6亿韩元。阿峴洞一家房地产中介事务所相关人士表示：“随着新建公寓引发的全租大乱趋于稳定，紧邻的小区‘麻浦Raemian Prugio’的全租价格也有所回升，以59平方米为基准，从今年年初的5亿多韩元重新升至6亿多韩元，位置较好的栋中层甚至涨到7.5亿韩元。”

不过，由于春季搬家旺季接近尾声，全租需求正在减少，今后新建公寓的入住房源也相当可观，因此全租房源减少及其带来的价格跌幅收窄是否会持续，尚难以判断。尤其是首尔全租价格在2021年底触及高点，有舆论担忧，今年下半年可能会大规模出现“逆全租”现象。

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Real Estate R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“随着春季搬家旺季中向更优质地段迁移的需求告一段落，加之急售房源被消化导致价格上升，今后房源减少的趋势可能会放缓。特别是在大型新建小区周边，全租价格的跌幅可能会进一步扩大。”她补充称：“由于全租价格高点是在2021年底，当时签订的合同今年陆续到期，受逆全租影响，减额续约合同大幅增加的可能性也很高。”

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