预售权交易翻倍增长…实际居住义务成“绊脚石” 市场陷入混乱

by Kwak Minjae

Published 09 May.2023 18:00(KST)

放宽转售限制后首尔预售权交易增多
但自住义务仍在…不得转售出租引发“混乱”
《住宅法》修正案将在国土委小委会重新审查

随着转售限制监管放开，首尔预售权交易呈现增加趋势。但由于实居义务废除法案仍滞留在国会，市场正出现混乱。虽然国会国土交通委员会计划于10日召开国土法案审查小委员会重新审议相关法案，但由于全租诈骗受害激增，引发对助长“夹层投资”（带全租转手买卖）的担忧，舆论认为法案要跨过国会门槛并不容易。

首尔江东区 Olympic Park Foreon（旧Dunchon Jugong）施工现场。联合新闻供图

据首尔市不动产信息广场9日消息，上个月首尔的预售权及入住权交易共计47笔，较今年3月（18笔）增加逾两倍，为2021年1月41笔以来时隔2年3个月的最高水平。分析认为，这是因为政府上月7日通过修改《住宅法》施行令放宽转售限制，急售房源正在陆续成交。以清凉里站Lotte Castle SKY-L65专用面积85平方米为例，共有10套成交，成交价均在10亿至11亿韩元区间。相较分售价溢价约在1亿韩元上下，被推测为急售房源。

此前，鉴于滞销住宅增加等导致房地产市场硬着陆的忧虑加大，政府放宽了预售权转售限制期限：公共用地、调控地区及实施分售价上限制地区为3年，过度人口集中抑制区域为1年，其他地区为6个月。也就是说，通过缩短转售限制期限，使得购房者可在入住前出售预售权。实际上，自政府发布“1·3对策”后，期待通过转售预售权获利而参与认购的投资性需求大幅增加。首尔重建、再开发公寓如遁村主公（Olympic Park Foreon）、长位4区（Jangwi Xi Radiant）等主要预售小区的签约率也一度大幅上升。

然而，尽管转售限制有所放宽，但由于实居义务仍然存在，市场混乱依旧。即便解除了转售限制，仍有不少小区因居住义务的存在而无法转售或出租。例如，今年年初开始分销的Olympic Park Foreon，按规定在分销满1年的明年年初即可转售，但如果2年实居义务维持不变，预售权将无法出售。若未履行实居义务，根据现行法律将构成违法，最高可被判处1年以下有期徒刑或处以最高1000万韩元罚金。因此，市场上出现声音指出，政府一方面放松监管，另一方面又制造政策“错拍”，实居义务应尽快废除。

关于废除实居义务内容的《住宅法》修正案预计将于10日在小委员会进入重新审查程序，但在全租诈骗受害激增的背景下，因担心助长夹层投资，该法案要通过国会审议恐并不容易。舆论持续担忧，一旦实居义务取消，更多房东会在入住公寓时通过“带全租”方式支付尾款，从而导致公寓市场中“空壳房”无序增加。

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专家指出，为了遏制市场混乱、提升政府政策的可信度，也应尽快废除实居义务。建国大学不动产研究生院兼任教授Park Hapsu表示：“与多户住宅或办公公寓不同，公寓的全租比率较低，且市场价格信息随时公开，相对而言全租诈骗风险较低。即便最初分销者已经出售了预售权，仍必须以全租形式住进这套房子的这种不合常理局面，正在损害政策的一致性，因此有必要尽快废除实居义务。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。