[独家] 抵押中的公寓竟被签下连房主都不知情的租约…“空壳全租”隐忧

在全国各地全租（押金制租房）保证金诈骗案件不断扩散之际，庆南河东出现了连房东本人都不知情的公寓全租、月租合同，引发了对“空壳全租”的担忧。

这座公寓的20多户承租人，大部分都是与并非该建筑实际所有人的一方签订了全租、月租合同，一旦真正房主要求他们搬离，就可能在拿不回保证金的情况下被赶出去。这样的事情究竟是如何发生的？

10日，据金融机构和举报人等介绍，位于庆南河东郡晋桥面的一处S公寓，其全租、月租合同是由开发商A建设推进的，而真正的所有权人Woori Asset Trust对此并不知情。

2017年，A建设从釜山市中央信用合作组合（中央信用合作社）获得住宅建设资金贷款，实施新建共同住宅项目。

此后，2018年因资金不足导致工程难以推进，A公司从施工单位等处借入资金继续新建工程，但在竣工之后仍未支付工程款等费用，至今仍处于被设定债权的状态。

中央信用合作社为收回建设资金贷款，在尚未收回A公司贷款本息的情况下，以已完工的共同住宅为抵押，向B公司发放了新的贷款。

B公司是由A公司代表为共同住宅的管理和运营目的而设立的公司。B公司取得的抵押贷款被用于偿还A公司的住宅建设资金贷款。

A公司代表在设立B公司后，将所有权委托给信托公司，并以“担保信托”的方式从中央信用合作社借款。

所谓担保信托，是指将不动产的管理和处分权交由不动产信托公司，由信托公司发行收益证券，再以此为抵押向金融机构融资的一种制度。

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但A公司代表Kang某在未获得已接收所有权的Woori Asset Trust同意的情况下，擅自推进全租、月租合同，并用租金收入偿还B公司的贷款利息等。原本的目的虽然是公寓分销，但由于并无所有权转移的权限，A公司疑似通过这种方式，变相转为全租、月租出租。

据金融当局介绍，S公寓在总共26户中有20多户被出租，A公司与20多名承租人签订合同，合计收取约5亿韩元的租赁保证金和约1000多万韩元的月租金。

问题在于，建筑物的实际所有人信托公司并未同意，而由委托人擅自实施全租合同等行为时，所有人有权对不动产的处分作出判断。

Woori Asset Trust相关人士对此表示：“从未接到A公司提出的推进租赁合同的请求”，“目前公司正在讨论如何处理此事”。

一名举报人指出：“承租人误以为A公司是实际所有人而签订了全租、月租合同，预计将因这类无权签订的虚假合同而遭受损失。”

向中央信用合作社等开发商提供贷款的银团一名相关人士表示：“如果出现利息偿还不正常等不良贷款情况，由于承租人是与没有权利的‘假’房东签订全租、月租合同，我们只能被迫强制将这些租户赶走。”

河东警察署搜查科表示：“目前尚未接到与全租诈骗有关的告诉或举报”，“一旦案件被受理，将以租赁合同是否虚假为依据着手展开调查”。

共同住宅施工单位及分包公司至今仍未能从A公司收回债权，而A公司代表因诈骗罪被判处有期徒刑1年6个月，目前二审正在进行中。

A公司的债权人因建筑物所有权已由A公司转移至信托公司，无法对该建筑物实施查封等法律权利行使。

另一方面，关于推进全租、月租合同的A建设公司，其相关贷款也被指通过不正常的变通方式进行展期置换，引发质疑。

釜山地区一名金融界人士称：“由于以A公司名义已无法获得贷款，便以同一抵押物新设B公司，再以B公司名义取得贷款后偿还A公司贷款，这属于‘借名贷款’，因此违反了贷款规定。”

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