[实战理财] 如果我成了全租诈骗受害者…如何应对？

by Im Onyu

Published 03 May.2023 11:00(KST)

向HUG提交事故通知书后
不要搬家要坚持住
或申请租赁权登记命令

由于房地产市场不景气，全国各地不断出现“空壳全租房”、全租诈骗等情况，导致承租人无法拿回押金的事故接连发生。最好的自救办法是事前预防事故，但很多情况下未能做到这一点。如果已经成为全租诈骗受害者，应当如何应对？若能通过特别法获得救济固然幸运，但其适用条件十分苛刻，现实中要被承认为受害者并不容易。

若已加入HUG保证保险需先提交事故通知书

如果加入了韩国住宅城市保证公社（HUG）的全租保证金返还保险，承租人可以通过代位清偿的方式取回押金。所谓代位清偿，是指保证机构先向承租人返还押金，然后再向房主行使追偿权的制度。

在全租合同期满后1个月内，如无正当理由仍未拿回押金，或者在全租合同期间，全租标的房屋已被拍卖或公开处置，导致押金无法返还，承租人应向HUG营业网点提交事故通知书。

此后，承租人提交保证债务履行请求书、保证书、身份证、不动产登记簿誊本、腾退确认书、预定搬离确认书等必要材料，HUG将对其适当性进行审核，并通知审查结果。最后，承租人提交代位清偿证书等相关文件并腾空房屋后，即可领取相应款项。

当然，即便投保了保险，也未必能立即收回押金。如果房主已经死亡，需要先进行继承程序；一旦亲属放弃继承，承租人就必须等待法院指定遗产管理人之后，才能继续后续程序。

未加入保证保险时切勿搬家应尽量坚守

如果没有加入HUG全租保证金返还保险，承租人将面临更大困难。房屋一旦进入拍卖程序，如存在比全租押金更优先的权利，承租人就无法收回损失金额。全租制度属于债权合同，而银行以房屋为抵押设定的根抵押权属于物权，一旦房屋被拍卖，物权的优先顺位高于债权。

但如果承租人享有优先受偿权，就可以优先于其后设立的物权获得分配。《住宅租赁保护法》保障已办理迁入登记并取得确定日期的承租人享有优先受偿权。此时最重要的是不要搬家，必须持续居住。如果迁入其他住所或搬离现住房屋，将丧失优先受偿权。在押金尚未收回之前，必须保持对住房的占有、迁入登记以及确定日期的连续性。

26日，在首尔汝矣岛国会大厦本馆前，全国全租诈骗及“空壳全租”受害者对策委员会成员召开记者会，敦促制定全租诈骗特别法。照片=记者 Kim Hyeonmin 提供 kimhyun81@

若搬家不可避免应向法院申请“承租权登记命令”

如果已经与新住房签订了合同，就必须向法院申请“承租权登记命令”。这是为了在租赁合同终止后，承租人仍能保留对抗力和优先受偿权的同时，得以搬家（腾退）的制度。可向房屋所在地管辖法院提出申请。即使仅有部分押金尚未收回，也可以申请承租权登记。即便房东不同意，承租人仍可申请承租权登记命令。申请时所需材料包括：租赁合同订立日期、承租押金金额、迁入日期、开始占有日期以及居民登记誊本等。

若认定中介有责任可提起损害赔偿请求

在押金无法收回的情况下，如不动产经纪人负有损害赔偿责任，承租人可以向其提出赔偿请求。如果不动产经纪人也无力赔偿，还可以向韩国不动产经纪人协会申请给付共济金。根据《不动产经纪人法》，开业不动产经纪人在从事居间行为时，如因故意或过失给交易当事人造成财产损失，应承担相应的损害赔偿责任。关键在于查明其居间行为中是否存在故意或过失，围绕这一点经常发生纠纷。即使不动产经纪人被认定负有责任，如同时认定受害人也存在过失，损害赔偿金额也可能被相应调整。