[首尔的未来]汉江畔公寓与63大厦比高抢天际线…城市天际线大变样

Published 02 May.2023 10:04(KST)

Updated 02 May.2023 13:28(KST)

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取代千篇一律的“火柴盒公寓”的，是线条舒展的现代建筑物，最高达56层和47层的超高层小区格外吸睛。这正是已经作为汉江沿岸超高层地标小区而在全国打响知名度的首尔龙山区Raemian Chellitus和城东区Trimage公寓的模样。作为改变江北汉江沿岸天际线的代表性建筑，这些小区是在首尔市长Oh Sehoon于2011年辞去市长一职之前建成的。当时针对捐赠用地面积在用地25%以上的整备项目，建筑审议允许建设最高50层的建筑，这些小区正是得益于此顺利通过审议。目前，这两处被视为高举“汉江文艺复兴”“设计首尔”旗帜的Oh Sehoon市长政策的象征性地点。

近期，首尔市长Oh Sehoon再次预告汉江沿岸天际线将迎来大刀阔斧的变身。这源于去年发布的《2040首尔城市基本规划》，大幅放宽了僵化的容积率和用途地区管制。其抱负是将令人压抑的城市景观提升到与“全球先导城市”这一目标相称的水准。过去只能在纽约、伦敦、新加坡等海外城市看到的独特设计超高层建筑带，今后的首尔也将有机会一睹风采。

位于首尔龙山区二村洞的Raemian Cellenitus公寓小区，最高楼层为56层，被视为改变江北汉江沿岸天际线的代表性建筑。 [照片=亚洲经济DB提供]

与63大厦同样高的汝矣岛公寓，俯瞰高层写字楼

上个月16日从首尔永登浦区63大厦俯瞰的汝矣岛一带全景。推进重建的公寓小区与高层写字楼比邻而立。［照片＝柳泰民记者供图］

目前最受瞩目的地区是汝矣岛一带。这里推进重建项目的老旧公寓，通过市长Oh Sehoon核心住房政策“快速统合规划”（简称“新统规划”），正向着打造超高层小区的梦想迈进。今年1月，35层高度限制被废除，人们对可建造50层以上公寓的期待大幅升温。如今，有望出现能够俯视目前在汝矣岛一带占据主导地位的办公楼的公寓。

最具代表性的项目小区是汝矣岛示范公寓。该小区去年11月被确定为新统规划1号项目，正推进重建，最高层数可提高至65层。该公寓于1971年竣工，是汝矣岛最早建成的公寓，目前最高仅15层。通过重建将再增加约45~50层。首尔市制定了规划指引，要求在与63大厦（高250米）和Parc One（333米）相协调的前提下，在200米以内（最高60~65层）形成“U”字形天际线。若按此构想推进，有望成为首尔重建小区中高度最高的建筑。

Hanyang公寓也通过今年1月的新统规划方案，获准最高重建至54层。该小区于1975年竣工，2017年通过安全诊断后正式推进重建，但在2018年因“汝矣岛整体开发（总体规划）”争议而被迫暂缓。本次快速统合规划方案将把该小区从原有588户扩容为1000户规模。

更重要的是，围绕Hanyang公寓一带，还纳入了将其打造成“Beyond Zoning（立地规制最小区）”示范案例的计划。作为从第三类一般居住区上调为一般商业区的代价，将摆脱以居住为中心的单一功能，引入非居住设施、公寓式办公楼以及面向外国人的专用居住等多种居住类型。

投入快速统合规划的并不只有这些小区。正准备以59层高度进行重建的Daegyo公寓，于上月30日向永登浦区厅提交了新统规划咨询项目策划方案。同样，相邻小区Sambu公寓也在今年1月提交了适用500%容积率、建设最高56层公寓的整备规划方案申请书，该小区也确定了编制新统规划方案的方向。除此之外，Jinju公寓也已向区厅提交了按58层规模重建的整备规划方案。

“江南富人区一号地”的复活，狎鸥亭最高70层公寓也有可能

首尔江南区狎鸥亭现代公寓全景。按照最近首尔市快速一体化规划方案，这些小区有望重建为50层以上高层建筑。亚洲经济DB供图

被称为“江南富人区一号地”的江南区狎鸥亭洞也在筹备变身。首尔市于本月25日发布了包含狎鸥亭一带重建蓝图的快速统合规划方案。根据该方案，50层高的公寓将排成一列，汉江沿岸天际线预计将发生巨变。为了在狎鸥亭公寓区打造“首尔地标”，首尔市亲自绘制了草案。

狎鸥亭公寓区由6个特别规划区域组成，其中仅第2~5区域自2021年12月起参与新统规划。纳入这4个区域的公寓共有19个小区、8430户，狎鸥亭现代公寓全部位于这些区域内。

首尔市于25日针对狎鸥亭公寓区发布的新统规划方案中，包含建设高度为50层公寓的内容。与汉江相邻的前排公寓被建议为20层高度。这正是由于上月“汉江沿岸公寓15层高度限制”被废除才得以实现。若满足各项捐赠用地条件，第2区域容积率最高可达300%，第3区域最高可达322.6%。

此外，第3区域组合正在研究建设4栋70层建筑。这是响应首尔市长Oh Sehoon今年2月表示“对于应用创新设计的特别规划区域建筑，将把容积率上调至120%”的举措。

由Hyundai 8次、Hanyang 3·4·6次构成的第4区域，计划布置两栋可以眺望北侧汉江、南侧公园的地标塔楼。为确保汉江景观资源，还将引入“浮动体量（Floating Mass）”设计。所谓浮动体量，是连接各栋建筑、仿佛悬浮在空中的走廊式结构。

市政府在为期两天的说明会上，同时提出了将这一带打造成特化于汉江沿岸生活圈的迷你新城的总体规划。狎鸥亭第2~5区域重建后，将把首尔林、鹰峰山、望月峰公园等江北主要资源与通景廊道（保障视线与景观的空间）连接起来，把目前单调的汉江景观改造为超高层建筑与滨水低层建筑相互交织的全景观赏据点。

目前被奥林匹克大道阻断的汉江将实现立体连接。在狎鸥亭第3区域新建可步行至圣水洞的人行桥，并在从公寓小区通往汉江沿岸的道路上方建设盖板公园。市政府计划通过捐赠用地方式筹措这里所需的2500亿韩元项目经费。

盘浦·蚕室汉江沿岸也将出现超高层公寓，与汉江相融合的“滨水特化小区”

除江南区外，同属“江南3区”的瑞草区和松坡区也在加快推进汉江沿岸高层公寓重建。今年3月，瑞草区蚕院洞新盘浦2次确定了重建内容的新统规划方案。这是瑞草区内老旧小区首次敲定该类规划方案。位于汉江沿岸黄金地段的新盘浦2次，此前因重建后如何保障汉江景观权问题，在居民之间也曾引发矛盾。

新统规划方案提出，将新盘浦2次重建为与汉江相融合的“滨水特化小区”。在以滨水特化设计为前提的条件下，允许约50层的超高层规划。适用的容积率为299.5%，较原先计划的262.1%提高了37.4个百分点。相应地，部分公共贡献将以提升汉江可达性的方式予以接受，其中最具代表性的是在Seorigae小公园方向新建立体人行桥，并打造与将改造为全线人行桥的潜水桥相连的文化公园。

在松坡区，蚕室主公5小区正着手提高层数。本月6日，蚕室主公5小区重建组合向松坡区厅申请建筑审议。方案内容包括：蚕室站附近主干道沿线的4栋建筑最高可达50层，其余位于汉江沿岸的楼栋则建设为约38层。该小区既是地铁2号线和8号线蚕室站的站区小区，又紧邻北侧汉江，一直被视为松坡区代表性重建小区。

梦想“翻天覆地”的汉江以北，将诞生第二个Raemian Chellitus

上个月16日从首尔永登浦区63大厦俯瞰的龙山一带全景。推进重建的公寓小区沿汉江分布。柳泰民记者供图

在首尔汉江以北地区，龙山区一带正在绘制构建超高层天际线的蓝图。在被视为代表富人区的二村洞，Hangang Mansion公寓正谋求以68层高度进行超高层重建。与汝矣岛示范公寓一样，该小区于1971年入住，原本计划按最高35层高度进行重建。但随着首尔市确定《2040首尔城市基本规划》，废除了汉江沿岸35层高度限制，解除高度管制后，便开始按照施工方的设计方案，研究最高68层重建方案。

目前汉江沿岸最高层公寓是同样位于龙山区的Raemian Chellitus（56层）。该小区是根据市长Oh Sehoon在此前任期内推进的“汉江文艺复兴项目”政策，重建为超高层公寓的。如果Hangang Mansion的设计方案获批，将成为超越Raemian Chellitus的汉江沿岸最高层公寓，获得象征性意义。

随着高度限制被解除，其他小区也积极着手提高层数。在附近的西冰库洞，Shindong-A公寓有望构建超高层天际线的预期不断升温。该小区于今年3月加入新统规划，正南向可眺望汉江，又与龙山公园相邻，拥有极佳区位。

此外，该小区总规模为1326户，体量较大，曾与狎鸥亭现代公寓、汝矣岛示范公寓并称为首尔三大“龙头股”小区。尤其是自西向东，Hangang Mansion、Raemian Chellitus、Shindong-A公寓呈一字排开，从天际线角度考虑，普遍预测Shindong-A公寓也有望蜕变为50层以上的超高层小区。

另外，位于汉江沿岸的Sanho公寓，也很可能将重建方向调整为最高47层的超高层公寓，计划将容积率提高至300%。该小区还与首尔市正推进为国际业务区开发的原龙山铁路整备厂用地相邻，其中3栋拥有面向汉江正面的景观权。

与此同时，作为再开发地区的城东区圣水洞战略整备区也被认为将从中受益。圣水战略整备区是在市长Park Wonsoon就任之前、Oh Sehoon任内作为汉江文艺复兴项目的一环，曾制定50层规划。此后，Park Wonsoon就任后对汉江沿岸实施35层高度限制，项目被急刹车。2011年之后，随着分区规划调整，将其划分为4个片区，推进总计供应8200余户的整备项目。但随着本次《2040首尔城市基本规划》取消35层高度限制，原先试图进行高层开发的方案有望按原案推进。