[首尔的未来]从示范公寓到Tower Palace，一眼看懂公寓发展史

Published 18 Apr.2023 09:00(KST)

Updated 19 Apr.2023 09:42(KST)

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高达10至15层、像火柴盒一样一字排开的公寓楼，以及与隔壁楼相互对望的平行布局小区——这是人们一提到“公寓”时最常浮现的画面。这类“火柴盒公寓”的开端，是1971年竣工的首尔永登浦区汝矣岛示范公寓。该小区当时建成了最高13层的楼栋，并首次安装了电梯，自此开始，板状、走廊式结构的公寓建设延续了50多年。

酷似“火柴盒”的板状结构，引领公寓热潮

板状结构是指单栋建筑朝同一方向呈一字形排列。如果把这些楼栋横着放，看上去就像一块块木板，因此被称为板状结构。从1960年代起，在住房供应绝对紧缺的时期，板状公寓开始成为主要供应形式。以国内首个规划城市汝矣岛为代表，到木洞新城、平村、盆唐等第一期新城内的公寓，大多为板状结构，因为这些小区大约建于30多年前。

其共同特点包括：以朝南户型为主、管理费低廉、（相对而言）房价较低等。板状结构之所以最受青睐，最大原因就在于以朝南布局为主。得益于此，采光和通风条件好，冬暖夏凉，从而节省取暖费，降低管理成本。

首尔汝矣岛示范公寓景象韩联社供图

此外，与塔楼式相比，板状结构不需要高难度技术，施工周期相对更短。工期缩短会减少人工费等建造成本，因此价格更有可能降低。于是，在为满足不断增长的公寓需求而亟需“批量生产式”供应的经济高速增长期，这类结构备受关注，首尔的大部分公寓最终都被建造成火柴盒模样。

自汝矣岛示范公寓之后，1973年，由当时最大规模的3786户组成的盘浦主公公寓建成，拉开了江南板状公寓开发的序幕。1976年，位于江南区江边一带的狎鸥亭现代公寓落成；1979年，位于江南区南侧湿地带的大峙洞银马公寓也建成入驻。

首尔江南区道谷洞Tower Palace全景（照片由亚洲经济数据库提供）

由“Tower Palace”开启的塔楼式公寓新历史

然而进入2000年代后，随着高端商住综合体的诞生，塔楼式结构在住宅市场开始走俏。原有板状公寓方方正正、棱角分明的建筑设计过于单一、观感欠佳的缺点日益凸显。塔楼式建筑则通过几何外立面或多样色彩实现差异化，并将建筑平面设计为“Y、X、口”等形状，从而在狭小地块上向高空发展。除外观差异化之外，塔楼式在确保景观视野方面也被视为一大优势。

位于首尔江南区道谷洞的 Tower Palace 是代表性案例。其华丽的外观、中大户型的宽敞格局，以及高端社区配套的引入，开启了“高档公寓”这一概念。这类塔楼式公寓不仅成为外观华丽的地标建筑，还塑造了当时更为进步、精致的居住空间形象。

不过，塔楼式结构也被指出存在采光和通风较差的问题，随着公共事业费增加，管理费也可能上涨。由于与板状结构相比窗户更小、通风更困难，一些人开始对其敬而远之。

兜兜转转又回到板状结构……也有根据区位选择“混合型”

在房地产市场有句老话：“住宅市场的流行是循环往复的”。近期在预售市场，与其一味坚持塔楼式，不如根据区位条件选择板状结构的小区正在增多。原因在于，塔楼式结构多见于商住综合公寓，其地价和建造成本较高，导致房价偏贵，成为准入门槛。

RealToday 团队长 Kim Byeonggi 表示：“像首尔城东区圣水洞的‘首尔林 Galleria Foret’这样，若靠近首尔林和汉江，采用塔楼式设计会更有利于提升价值”，“但在景观价值意义不大的市中心核心地段，塔楼式就没有太大意义，因此近期讲求实用的板状结构公寓又重新走俏”。

另一方面，2010年以后，兼具板状与塔楼式结构优点的“混合型”小区也开始引人注目。混合型是指呈L形或V形布局，在板状楼栋之间插入塔楼式的形态。这类布局在采光、通风、景观视野方面相对更有利，又不是相互对望的结构，从而最大限度减少隐私侵犯。Kim 团队长表示：“在临近小河或公园等拥有一定自然环境的区域，由于人们希望同时兼顾景观与实用性，混合型结构正发挥着细分市场的作用。”