全租诈骗事件提高社会对全租合同的警惕
韩国金融研究院发布“全租制度的宏观经济风险与政策课题”
全租虽有优点 但“非完善私下契约”的副作用更大
在全国各地不断爆发全租诈骗受害事件的背景下，有观点提出应当下调全租制度的保证比例，以此遏制全租制度的副作用。如果降低保证比例，很可能会转向将部分全租押金改为月租的“附保证金月租合同”形式。不过报告指出，与其继续维持这种不安全的私人契约，不如承受这种调整带来的社会成本，因为后者更小。
21日，韩国金融研究院发布的《全租制度的宏观经济风险与政策课题》报告指出，全租制度在合同当事人层面以及宏观经济层面都构成风险因素。
到期违约也不给房东惩罚、不补偿房客
报告首先指出的最大问题是，缺乏弥补交易对手风险的配套机制。近期的全租诈骗事态也是由此而起。在全租合同中，并未明确约定在交易到期时发生违约时应承担的惩罚。例如，两年合同期满后，房东若无法返还全租押金，虽然这在法律上属于债务不履行，但在全租合同中，并未充分写明房东在此情况下将遭受何种不利，房客又将如何获得补偿。
此外，在全租交易中，实际上是房东在借钱，但房客却难以充分核查房东的信用状况。房客会努力确认该住房上设定的抵押及债权顺位，并办理确定日期。但对于房东的信用状况、逾期记录等会影响全租押金返还的因素，房客掌握信息的程度十分有限。
撰写报告的研究委员 Park Chunsung 表示：“银行要向特定个人发放贷款时，会通过收入、信用评分、以往逾期记录来评估其偿付能力，一旦发生逾期，还会对其财产和收入进行查封。但全租合同是以缺乏保障偿还安全装置的住房为媒介的‘个人对个人交易’。”
实质上是房东向银行借钱 却不做信用评估 也不受LTV、DSR监管
购房时要接受住房抵押贷款比率（LTV）和总债务本息偿还比率（DSR）等稳健性监管，但全租合同属于个人之间的金钱交易，金融监管不适用，这也是一大问题。Park委员指出：“例如，房东以住房为抵押，已贷款相当于房价40%的金额，再以房价40%的金额签订全租押金合同，那么房东实际上相当于获得了房价80%的贷款。由于在全租交易中并不考虑房东的整体负债水平和收入，因此无法通过DSR来评估全租押金返还风险本身，这就非常危险。”
在全租价格短期内未大幅下跌、且房东在全租合同到期时难以轻易找到新房客的情况下，全租押金的偿还风险会大幅上升。外汇危机、全球金融危机、储蓄银行事件以及近期加息时期出现的“倒挂全租”和“空壳全租”问题，都是出于这一原因。虽然让全租合同透明运作是一个方向，但全租属于“合法的私人交易”，政府介入存在限制。
应减少全租贷款保证 让市场意识到押金风险
Won Heeryong 国土交通部部长20日在国会举行的根除全租诈骗及受害支援相关党政协商会上发言。照片=记者 Kim Hyeonmin kimhyun81@
View original image那么解决方案是什么？Park委员表示：“调整全租资金贷款保证，是由公共机构通过调节节奏直接实施的措施，因此可行性较高”，“应通过降低保证比例，让市场意识到全租押金可能成为经济风险因素。”
由于有保证制度，迄今为止金融机构的信贷审查无需充分发挥作用，房客也能轻易获得贷款。即便在押金上涨的情况下，在房价上涨期全租资金贷款却大幅增加的“反常现象”也是因此而出现。
保证制度原本是为了帮助房客筹措全租资金而设立，但实际上却承担了为房东贷款风险提供担保的角色，这也是一个问题。房东贷款后，这笔资金通过全租合同支付给房东。也就是说，相当于为未接受金融机构任何审查、处于LTV和DSR监管盲区的房东贷款提供担保。
Park委员指出：“目前全租资金贷款几乎100%通过保证公司（住房都市保证公社、住房金融公社、SGI首尔保证）提供保证，如果这一比例下降，用贷款筹措押金的规模就会缩小，转为月租合同的可能性就会提高。房客在低利率时期可以以低于月租的成本居住在全租住房中，房东则可通过全租筹得一大笔资金，但正因为有这些利益而继续维持这种不完善的私人契约，将会产生更为巨大的社会成本。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
