公寓官方评估价降18.6%…税负比2020年减少20%
2023年共同住宅公告价格测算结果及影响发布
相关制度引入以来最大跌幅
今年全国共同住宅价格的公告价格相比去年下降18.6%，回落到2021年水平。由此，1个家庭仅拥有1套住房的家庭，其税负将比2020年减少20%以上。
副总理兼企划财政部部长 Choo Kyungho 22日下午在政府首尔办公大楼主持“第5次房地产相关部门长官会议”，并发布了“2023年共同住宅公告价格计算结果及影响”。
今年共同住宅公告价格全国平均下降18.61%。政府考虑到去年公告价格上涨17.2%，评价认为今年公告价格事实上回到了2021年水平。
一名政府相关人士表示：“此前过热的市场在去年一年间，受加息、政府稳定市场努力等影响，房地产价格整体下跌”，“此外，根据去年11月发布的公告价格现实化修正方案，将2023年现实化率下调至2020年水平（共同住宅从71.5%降至69.0%）也起到了额外的下跌因素作用”。
公告价格时隔10年转为下跌
今年公告价格创下自2005年引入共同住宅公告价格调查·计算制度以来最大跌幅。自2014年延续至今的公告价格上升势头，时隔10年转为下跌。此外，与历年来公告价格曾两次下跌的时期（2009年-4.6%、2013年-4.1%）相比，本次跌幅也大约高出14个百分点。
分地区来看，今年所有市、道的公告价格均出现下跌。跌幅依次为世宗（-30.68%）、仁川（-24.04%）、京畿（-22.25%）、大邱（-22.06%），降幅较大。
今年公告价格的中位数（将多个数据按大小顺序排列时处于中间的数值）为1亿6900万韩元，比去年的1亿9200万韩元低2300万韩元。分地区来看，首尔为3亿6400万韩元，世宗2亿7100万韩元，京畿2亿2100万韩元。
1个家庭1套住房者，持有公告价11亿2000万韩元公寓的持有税减少24万8000韩元
随着公告价格下跌，国民的健康保险费（地区参保人）、国民住宅债券认购等负担也将减轻。此外，公告价格还被用作在基本生活保障制度、国家奖学金、各类补助金（勤工、子女）等各种福利制度中评估财产水平的基础资料。因此，持有不动产的公告价格下降、财产价值降低后，更容易达到运用这些资料的各类福利制度的受益对象标准。由于过去两年公告价格上涨而被排除在受益对象之外的国民，有望重新纳入对象范围，既有受益者享受的优惠也可能进一步增加。
企划财政部预测，今年国民的持有税（财产税+综合不动产税）负担，将因共同住宅公告价格下跌、2022年综合不动产税税制改革、2023年财产税公平市价比率下调等房地产税制正常化效果而大幅减少。
在假设今年财产税和综合不动产税的公平市价比率与2022年相同的前提下，企划财政部进行模拟分析的结果显示，今年的持有税负担有望低于2020年水平。比如，对于持有公告价格为3亿2000万韩元公寓、1个家庭1套住房的家庭而言，2020年财产税为63万4000韩元，而今年在公告价格为3亿9000万韩元的情况下，税额为45万4000韩元，减少28万4000韩元。对于持有公告价格为11亿2000万韩元公寓的业主，2020年财产税为341万4000韩元、综合不动产税为31万韩元，共缴纳持有税372万4000韩元，而今年（公告价格12亿5000万韩元）则为财产税274万1000韩元、综合不动产税6万1000韩元，共计280万2000韩元，税额减少24万8000韩元。
但个别的税负水平将根据公平市价比率、扣除金额、税率等因素决定。今年适用的公平市价比率，将以此次公布的公告价格为基础，对财产税将在4月、对综合不动产税将在上半年分别予以发布。
由于公告价格下跌，适用特别税率对象——公告价格在9亿韩元以下的共同住宅户数较前一年增加65万户，达到1443万户（占共同住宅的97.1%），预计将有大量新家庭适用特别税率。仅持有一套公告价格在9亿韩元以下住房的家庭，可享受财产税税率下调0.05个百分点的优惠。
地区参保人医保费每月减少3800韩元
地区参保人的健康保险费，是将根据收入·财产（家庭合计）划分等级的积分乘以每分金额（2023年为208.4韩元/分）计算得出。本次公告价格下跌导致财产价值下降，预计将缓解医保费负担。
以去年12月地区参保人的收入·财产为基准进行分析的结果显示，因公告价格下跌，地区参保人的医保费将较上年同月每户每月平均减少3839韩元（约为地区参保人平均缴纳金额的3.9%），政府作出了上述推算。
此外，随着公告价格下跌，在对买卖、继承、抵押贷款等不动产交易进行登记时产生的国民住宅债券认购负担，一年内也将减少约1000亿韩元。比如，位于首尔的一处共同住宅，其2022年公告价格为7亿韩元（适用3.1%），若2023年降至5亿790万韩元（适用2.6%），则债券认购金额将从2170万韩元降至1505万韩元，减少665万韩元；若以12.7%的折扣率出售，则国民实际负担金额将减少85万韩元。
折算收入减少，福利待遇随之增加
随着公告价格下跌，在国家奖学金、基本生活保障制度、各类补助金（勤工、子女）等领域所采用的折算收入金额等减少，预计福利待遇也将有所增加。
在基本生活保障制度中，当家庭的认可收入（收入评估额+财产折算收入额）低于基准中位收入的一定比例时，将被选定为保障对象。以4口之家为例，2023年基准中位收入为每月540万韩元，当认可收入低于其中的30%时可获得生活补助，低于40%时可获得医疗补助，低于47%时可获得住房补助，低于50%时可获得教育补助。
因此，当申请基本生活保障给付的家庭（或既有受助家庭）所拥有住房的公告价格下降时，将产生认可收入减少的效果。根据家庭的收入和财产状况，曾因超标而被取消资格的家庭，可能被重新选定为保障对象，既有受助家庭的给付金额也可能增加。
根据学生和家长的收入、财产等差别化资助大学学费的国家奖学金受益对象也将扩大。“国家奖学金Ⅰ型”向将劳动所得等收入和一般财产、金融财产等折算为月收入后，金额低于中位收入200%的家庭提供资助。因此，企划财政部预计，部分持有共同住宅、月折算收入在中位收入200%以上而未能获得2023年国家奖学金的家庭，随着本次公告价格下跌，有望在2024年获得国家奖学金资助。
2023年共同住宅公告价格将受理业主等在下月11日前提交的意见，并审查是否予以反映。此后，经依据《不动产公示法》设立的中央不动产价格公示委员会审议后，将于4月28日决定并予以公示。在决定并公示共同住宅公告价格时，还将同时公开作为公告价格计算依据的住房特性、交易案例及综合评估意见等计算基础资料。决定·公示之后，将在5月29日前受理为期一个月的异议申请，对申请案件进行复查和审议后，计划在6月底进行调整并再次公示。
副总理兼企划财政部部长 Choo Kyungho 表示：“今后政府将密切监测房地产市场环境变化及公告价格等对国民生活的影响”，“为尽量降低国民居住负担，各相关部门将全力以赴，实现房地产市场软着陆并稳定中低收入群体居住。”
Choo Kyungho 经济副总理22日在首尔钟路区政府首尔办公大楼出席房地产相关部门长官会议并发表全部发言。照片=记者 Yoon Dongju doso7@
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