吞掉押金后失踪的房东能否以诈骗罪处罚？举证困难重重

Published 20 Mar.2023 09:43(KST)

国会提出《刑法部分修正法律案》
专家称：“证明清偿意愿与能力将很难”

#全租房承租人A某在去年11月向房东表明没有续约意向，并要求退还3000万韩元押金，但截至4个月后的现在仍未拿回押金。此后A某通过短信和电话多次要求房东退还押金，但始终没有得到任何答复。同样租住全租房的B某有6000万韩元的全租金被套住，房东却失踪，只能进入拍卖程序。由于房价低于全租价，B某面临亏损局面。

近期，部分房地产房东在租赁合同期满前后失踪或拒绝退还押金的案例不断出现，有关应将此类房东按刑事诈骗罪予以处罚的法案已提交国会。

据国会20日消息，国民力量党议员 Seo Iljun 于本月16日提出《刑法部分修正法律案》，其中规定，以欺骗手段获取租赁保证金或使第三人获取租赁保证金者，将处以15年以下有期徒刑或3000万韩元以下罚金。其立法旨在强调，租赁保证金的返还是事关人类基本生存条件——居住生活的核心问题，不能与一般民事上的债务不履行问题同等看待。

实际上，目前承租人若要拿回未返还的押金，只能通过民事诉讼途径解决，费用和时间负担都很大。然而，专家分析认为，以诈骗罪处罚未返还押金的房东在适用上将存在局限。

这是因为，只有在押金交付之时就能证明房东不存在清偿意愿或清偿能力，诈骗罪才有可能成立。在一般债务关系中，如果房东辩称因经济原因等无法偿还，诈骗罪通常难以成立。

法律事务所 Naran 律师 Seo Jiwon 表示：“判断诈骗是否成立，关键在于犯罪行为发生当时的情况”，“需要证明房东在收取押金时是否欺骗了对方，或者是否具有侵占的故意，但要认定房东在签订合同时就预见到两年后不会返还押金并据此订立合同，似乎难以成立。”他接着指出：“这看上去等同于主张所有未履行债务的情形都以诈骗罪处罚。”也就是说，在属于民事领域的债务履行问题中，单独将租赁合同项下的债务履行视为诈骗并不容易。

另一名要求匿名的律师补充称：“租赁保证金不予返还的问题也与房地产市场暴跌有关”，“当房地产市价暴跌时，押金返还本身就难以承受，因此房东选择失踪的情况时有发生。”

另一方面，政府已决定，对惯性不退还全租保证金的恶性房东公开其身份信息。